Leia aqui tudo sobre as novas regras para proprietários e inquilinos
1 - Que contratos estão abrangidos pelas novas regras?
A nova lei tem como principal alvo a
actualização dos contratos anteriores a 1990, as rendas das
habitações mais antigas. Mas há pontos em que o novo diploma
também se aplica às rendas posteriores a 1990. como na duração
mínima dos contratos que desce para 2 anos.
2 - Como se faz a negociação?
Cabe ao senhorio apresentar um novo valor ao
inquilino, que pode contra-argumentar e apresentar outra proposta. Se
chegarem a acordo, a renda é aumentada no valor médio.
3 - E se não chegarem a acordo?
Neste caso, é calculada a média entre os dois
valores apresentados (pelo senhorio e pelo inquilino). Esse valor
médio será depois utilizado para calcular a indemnização - onde o
senhorio terá que pagar 60 rendas (5 anos) para que o inquilino
abandone a casa.
4 - Há um regime de transição para alguns
inquilinos?
A actualização das rendas antigas vai ter em
conta os recursos económicos dos inquilinos e será gradual. Quem
tiver mais de 65 anos, invalidez acima de 60% ou não tiver condições
económicas terá salvaguardas. Haverá um período de cinco anos de
transição para estes casos. No final desse período, a renda é
actualizada e o Estado pode subsidiar a diferença, garantiu a
ministra Assunção Cristas. Nesse período de cinco anos de
transição, o ajustamento anual nunca poderá ser superior a 25% do
rendimento dos inquilinos. Para quem ganha até 500 euros mensais, a
taxa de esforço fica limitada a 10%.
5 - E quem tem contratos posteriores a 1990?
Ficou por esclarecer em que pontos esta nova
lei também se aplica às rendas mais recentes, mas tudo indica que a
duração mínima de dois anos também se lhes aplica. A resolução
de conflitos - no Balcão Nacional de Arrendamento - e as regras para
despejos também serão extensíveis às rendas mais recentes, mas
falta ainda o detalhe da lei.
6 - E os lojistas? Também estão abrangidos?
Assunção Cristas garantiu que estas regras
vão aplicar-se também às rendas comerciais (lojas, espaços
comerciais) anteriores a 1995. Aqui haverá uma salvaguarda para as
empresas até 5 funcionários e 500 mil euros de facturação anual.
Se nada for estipulado, os contratos são por 5 anos.
7- Os tribunais continuam a ter uma palavra a
dizer?
O Balcão Nacional do Arrendamento é o
primeiro passo para desbloquear problemas e pode ser utilizado pelo
senhorio para denunciar um contrato. Mas se o inquilino não
concordar, o processo segue para tribunal, como reconheceu a
ministra. "Se houver uma oposição por parte do inquilino, o
processo é encaminhado para o tribunal que, com um processo muito
célere e expedito dará a ordem de despejo".
8 - Se aumentar a renda, o senhorio é obrigado a
fazer obras?
A "habitalidade" será um dos
factores para calcular o valor patrimonial da casa. Só que, como
reconheceu Assunção Cristas, esse processo só estará terminado em
2013, quando as Finanças terminarem a avaliação das casas para
calcular o novo IMI. Assim, abre-se um vazio: o senhorio pode
aumentar de imediato o valor da renda, mas só pagará o novo IMI no
ano seguinte e não será, pelo que se sabe até agora, obrigado a
fazer obras.
9 - Quando é que entra em vigor a nova lei das
rendas?
Os princípios gerais do novo diploma deverão
ser aprovados nos próximos 90 dias. A actualização das rendas está
presa por outro processo que corre em paralelo: a actualização do
valor patrimonial dos imóveis antigos para efeitos de IMI. O regime
fiscal será definido nos próximos meses. Com tudo isto, ainda não
há data.
10 - Como vão funcionar os despejos?
Os senhorios passam a poder pôr fim aos
contratos após 2 meses de não pagamento ou atraso na renda. Para
tal, dirige-se ao Balcão Nacional do Arrendamento, que será ainda
criado, a quem cabe notificar o inquilino da situação. Este tem a
possibilidade de, no mês seguinte, regularizar a situação, mas
pode beneficiar desta benevolência do senhorio apenas uma vez por
contrato. Se voltar a atrasar-se por mais dois meses o despejo é
accionado. Mas a Constituição não permite que o processo corra
fora dos tribunais nos casos em que o inquilino resiste à saída,
pelo que nestes casos o BAN terá de remeter o caso para um juiz, mas
será aberto um processo especial e urgente de forma a que o caso
esteja resolvido em três meses.
Se alguma das partes usar este novo mecanismo
dos despejos abusivamente terá de pagar uma multa igual ou 10 vezes
superior à taxa de justiça devida. Nos casos em que haja necessidade de demolição
ou obras profundas, o senhorio também pode despejar o inquilino, mas
poderá ter de pagar-lhe uma indemnização equivalente a 6 meses de
renda, caso não haja acordo.
Leia aqui as reacções à nova lei do arrendamento