O verão arrancou a meio-gás para os estabelecimentos de alojamento local (AL) do país. A retração da procura no início de julho levou os proprietários a baixar os preços para encher as casas e manter os níveis de ocupação. A primeira metade do ano fez-se a um ritmo de crescimento com as dormidas a avançar 7,2% até maio nesta franja do alojamento turístico. Os preços acompanharam e subiram 10%, com o indicador do rendimento médio por quarto ocupado (ADR) a atingir os 101 euros em maio, segundo os últimos dados disponibilizados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE).
As contas de somar refletiram-se também nos proveitos totais do setor do AL- que somam ao alojamento outros gastos inerentes à estada dos turistas como restauração, lavandaria entre outros serviços - que atingiram os 194 milhões de euros até ao quinto mês do ano, ou seja, mais 14% face ao mesmo período de 2023. Mas a partir de julho a procura refreou e este abrandamento acabou por impactar as tarifas que deram um passo atrás.
“Os meses de maio e junho foram bons, mas em julho já sentimos algum abrandamento. Foi preciso haver um abrandamento também em relação ao preço para continuarmos a ter a procura - e manter as ocupações acima dos 80% -, tivemos de atuar ao nível do preço para atingir os objetivos. Com a inflação, comparativamente com o ano passado, as noites estão mais baratas”, explica o diretor-geral da GuestReady em Portugal, Rui Silva.
O responsável da empresa, que gere cerca de 1400 unidades de AL no país, sublinha que foi no Porto onde a procura mais caiu. “Além de toda a situação económica que estamos a viver, nota-se ainda que há menos turistas espanhóis a vir para Portugal, bem como franceses, mas o mercado espanhol acaba por ter sempre um peso maior”, aponta. Outro dos aspetos que tem ameaçado a atividade turística em Portugal este ano é o facto de vários destinos internacionais estarem a apostar em campanhas com preços mais baixos, o que tem absorvido uma fatia de turistas que tem optado por excluir Portugal dos planos de férias. “Há vários países no centro da Europa a fazer promoções para este verão, como, por exemplo, a Albânia ou Montenegro, o que trouxe uma concorrência que não tínhamos antes. Estamos a sentir que temos muita gente a ir para esses países em vez de virem para Portugal”, enquadra Rui Silva.
Nas contas da GuestReady, as reservas do mercado nacional também estão em queda, tendo decrescido cerca de 3% face a 2023. Os números da operação da época alta trazem cautela e desenham um cenário mais contido para os próximos meses. “Obviamente que temos a certeza de que será um ano complicado com este comportamento no verão e há sempre a incerteza económica, portanto não contamos que as pessoas tenham muito mais dinheiro. Prevemos atingir todos os objetivos a que nos propusemos este ano, mas com uma maior atenção e com necessidade de estarmos atentos às variâncias dos preços”, refere o empresário que, afiança, “seguramente será necessário voltar a baixar preços” na segunda metade do ano.
Já a Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) faz uma leitura mais otimista da conjuntura. “Em julho houve algum receio, sim, um desacelerar. Mas ao longo do mês vai-se ajustando por causa das reservas que são feitas em cima da hora. Às vezes os operadores acabam por baixar um pouco o preço para irem buscar as reservas necessárias. Nem era preciso terem baixado o preço, mas é normal isso acontecer”, explica o presidente da associação.
Eduardo Miranda refere que este recuo dos preços também se deve, no fundo, a uma estratégia de promoção das propriedades. “Estas pequenas campanhas ajudam também a posicionar melhor os anúncios. Sempre que se faz uma pequena campanha, mesmo que seja uma baixa de 5% ou 10% no preço, ajuda a reposicionar o anúncio, a torná-lo mais atrativo. Muitos proprietários fazem-no como uma estratégia para melhorar o anúncio no ranking das plataformas e torná-lo mais visível, mais atrativo. Mas não há aqui nenhum sinal de preocupação”, garante.
O responsável confirma que “houve alguns imóveis vagos em julho, principalmente em zonas de praia” por este não ser ainda o mês mais forte de férias. Para agosto, “as reservas para as três primeiras semanas nas zonas de praia estão dentro do normal” havendo, para já, “alguma ocupação disponível ainda na última semana”, cenário que não merece preocupação acrescida para a ALEP, uma vez que é provável que as reservas de última hora acabem por absorver a oferta disponível.
“Há famílias grandes que vêm [para Portugal] e chegam com uma casa reservada. Depois está tudo em aberto e vão fazendo os seus planos e reservas em cima da hora. É um tipo de hábito que não costuma acontecer em zonas de férias”, refere o responsável. “Os clientes que têm chegado da Europa, por questões económicas ou dúvidas, têm deixado os planos mais para cima da hora, o que dificulta um pouco a análise dos próximos meses”, considera ainda.
Já para setembro, as perspetivas também são positivas. “O tempo tem estado muito bom em setembro, e tem acontecido, nos últimos anos, existir uma grande procura nas primeiras semanas deste mês, principalmente por parte das pessoas que querem fugir aos picos de procura e não têm filhos que precisem de regressar à escola”, diz.
Contas feitas, o representante do AL acredita que as contas do final da época alta não trarão “grandes mudanças” face ao ano passado .
“A nossa previsão, se não houver nada fora do comum, é a de que vamos acabar o ano em linha com 2023. Com a ocupação talvez um pouco mais baixa em alguns destinos, cerca de 2% ou 3%, mas no cômputo geral, em termos de receita, esta pode vir a ser superior até 4%”, antecipa.
O número de novos registos de alojamento local (AL) no país deu um tombo nos primeiros sete meses do ano. Entre 01 de janeiro e 26 de julho foram pedidas 4146 novas licenças, menos 64% face a igual período homólogo, revelam as contas feitas pelo Dinheiro Vivo, através dos dados disponíveis no Registo Nacional de Estabelecimentos de Alojamento Local (RNAL).
É preciso recuar uma década para encontrar um número inferior de propriedades registadas nesta linha temporal. O quadro é ainda reflexo da conjuntura que ladeou o alojamento de curta-duração em 2023 no âmbito do pacote de medidas para responder à crise na habitação, apresentado pelo governo socialista, em fevereiro de 2023. O anúncio dos travões à atividade do Mais Habitação fizeram disparar a corrida às licenças na primeira metade do ano passado.
“Em 2023, houve um número superior ao que seria normal de registos pela ameaça do travão às novas licenças. Este ano, naturalmente, também, há um número mais baixo que, em parte, se justifica por este bloqueio de registos em todo o país”, reitera Eduardo Miranda. O presidente da ALEP explica que o número de registos disparou nas zonas de praia, exatamente aquelas nas quais os travões foram impostos.
“As pessoas que tinha uma casa na praia ficaram com medo e, correndo o risco de nos próximos cinco anos ou 10 anos não conseguirem entrar no AL, correm aos registos por cautela. Mesmo com os registos feitos não significa que tenha colocado as propriedades no mercado.O Algarve é um exemplo disso e se olharmos para as zonas, por exemplo, de Lagos e Albufeira não há mais oferta de AL”, refere.
O presidente da ALEP ressalva que embora o número de proprietários a registar o seu alojamento tenha aumentado, não houve diferenças significativas no número de propriedades ativas. “Um dos pontos estamos a pedir ao Governo é que seja feito um sistema que funcione, de limpeza dos registos e de atualização constante para se saber quem realmente está ativo e quem não está. Para se ter uma ideia, dos mais de 120 mil registos que existem, provavelmente, mais de 30 mil não são ativos”, aponta.
Depois de o Presidente da República ter dado luz verde, na semana passada, à revogação da Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL), a ALEP pede ao Executivo liderado por Luís Montenegro que avance no sentido de deitar por terra outras medidas que integram o Mais Habitaçã”, como é o caso da caducidade das licenças ou da intransmissibilidade dos registos. “O nosso principal objetivo é conseguir estabilidade e, para isso, precisamos de um equilíbrio entre todas as forças, algo que o Mais Habitação não trouxe, só trouxe desequilíbrio e instabilidade. Esperamos que a curto-prazo venha agora a iniciativa legislativa na qual o Governo disse que está a trabalhar, criar este equilíbrio em todas as matérias que faltam no AL”, conclui.