Desde 19 de março de 2020 foram aprovados diversos diplomas com medidas excecionais e temporárias de resposta à situação epidemiológica provocada pela covid-19, com impacto em diferentes setores incluindo o do arrendamento.
No arrendamento comercial, os efeitos da designada "legislação covid" impacta em duas vertentes: no diferimento de pagamento de rendas e na suspensão dos efeitos da cessação e prorrogação da vigência dos contratos.
Quanto ao primeiro, para os arrendatários cujos estabelecimentos comerciais tenham sido encerrados, por determinação legal ou administrativa do Governo, desde pelo menos março de 2020 e que, a 1 de janeiro de 2021, ainda permaneçam encerrados, o período de regularização da divida terá início a 1 de janeiro de 2022 e prolongar-se-á até 31 de dezembro de 2023. O pagamento será efetuado em 24 prestações sucessivas, no valor resultante do rateio do montante total em dívida por 24 a liquidar juntamente com a renda do mês em causa. O diferimento de rendas não constitui falta ou mora no pagamento para quaisquer efeitos legais e os senhorios podem recorrer à linha de crédito com custos reduzidos disponibilizada.
Quanto ao segundo, para os estabelecimentos que se encontrem na mesma situação, a duração do contrato é prorrogada por período igual ao da duração da medida de encerramento, aplicando-se durante o novo período de duração do contrato, a suspensão dos efeitos de cessação do contrato pelo senhorio. Esta prorrogação conta-se desde o termo original do contrato, dela nunca pode resultar um novo período de duração do contrato cujo termo ocorra antes de decorridos 6 meses após o levantamento da medida de encerramento e depende do efetivo pagamento das rendas que se vencerem desde a data da reabertura do estabelecimento, salvo se tiver havido diferimento. A suspensão e a prorrogação cessam se o arrendatário comunicar ao senhorio que não pretende beneficiar das mesmas ou se se constituir em mora quanto ao pagamento das rendas vencidas após a reabertura do estabelecimento (salvo se houver diferimento).
Este é em síntese o regime atualmente vigente para os arrendamentos comerciais, com exceção dos contratos de utilização de loja em centros comerciais, para os quais foi criado um regime próprio. Disperso por diplomas e alvo de sucessivas alterações, é bom de ver que, na maioria dos casos as partes procuraram chegar a um acordo que de forma ágil, clara e adequada respondesse às suas preocupações.
Segundo os números divulgados pelas consultoras para o primeiro trimestre de 2021 (durante o qual foi vivido grande parte do segundo confinamento), o investimento em imobiliário comercial terá mais do que duplicado o valor do segundo trimestre de 2020 (no qual foi vivido o primeiro confinamento). Quererá isto dizer que o mercado imobiliário português "conseguiu resistir à pandemia", com o arrendamento a ganhar terreno? Só após a cessação integral dos efeitos da "legislação covid" e a consequente cessação da proteção transitória e excecional da mesma, se poderá ter uma visão autêntica da situação. Mas é expectável que a incapacidade financeira de pagamento de rendas vencidas em 2020 e 2021 venha a ditar o incumprimento de muitos contratos de arrendamento em 2022 e 2023 e, consequentemente, a libertação de muitos imóveis comerciais, colocando a descoberto a verdadeira situação do mercado de arrendamento comercial por força do impacto causado pela pandemia.
Com efeito, os problemas e dificuldades não foram resolvidos, mas adiados. Há que ser justo: dificilmente se poderia resolver algo cujo impacto e duração eram e, em grande medida ainda são, desconhecidos. Mas adiar a data de pagamento não determina, por si, que esse pagamento se venha a concretizar e que os arrendamentos se mantenham. Nada garante que dias (tão) melhores virão que permitam o esforço económico de pagar a renda que se venha a vencer e as rendas entretanto diferidas. A criação de mecanismos de perdão para arrendatários e correspondente compensação financeira para os senhorios seria uma solução, mas apoios financeiros diretos não são medidas fáceis para o Governo.
Rita Lufinha Borges, Sócia da Miranda & Associados e Sofia Coelho Pereira, Associada Coordenadora da Miranda & Associados
