O crescimento do parque habitacional em Portugal nos últimos 30 anos foi exponencial, especialmente no que respeita aos prédios em altura, com vários pisos e, alguns deles, com dezenas e até centenas de apartamentos, transformando-se em pequenas comunidades habitacionais. Cada uma dessas comunidades é um condomínio, com partes e interesses comuns, razão pela qual o legislador prevê a existência de dois órgãos: a assembleia de condóminos, que é o órgão decisor e o administrador do condomínio, que é, basicamente, o executante das deliberações da assembleia.
Para dar mais qualidade de vida às pessoas, mas também como forma de atrair interessados, muitos desses prédios passaram a ter serviços como piscinas, ginásios, campos de ténis, parques infantis e também, especialmente nas áreas mais comerciais, lojas e escritórios. Tudo isto tornou os edifícios mais complexos e, consequentemente, de maior complexidade a gestão das partes e interesses comuns aos proprietários e utentes das várias frações (apartamentos, lojas, escritórios, etc). Esta complexidade, associada ao facto de ser mais difícil a um condómino gerir relações de vizinhança, fez com que a administração de condomínios se profissionalizasse.
Entrou recentemente em vigor uma lei que alterou o regime da propriedade horizontal, atribuindo ainda mais funções e responsabilidade ao administrador de condomínio, como é o caso das assembleias de condóminos se poderem realizar através de meios de comunicação à distância; das comunicações entre administrador e condóminos poderem ser feitas por correio eletrónico; dos requisitos necessários para a elaboração das atas das reuniões, para que sejam título executivo; da obrigatoriedade de instaurar ações judiciais de cobrança e também a obrigatoriedade de emitir a declaração para efeitos de alienação de qualquer uma das frações do condomínio, que não é uma simples declaração de dívida ou não dívida, mas uma declaração onde deve constar o montante de todos os encargos de condomínio em vigor, natureza desses encargos, montantes, prazos de pagamento, etc.
A atribuição de novas funções e responsabilidade para o administrador poderá impulsionar a procura de profissionais de administração de condomínios; no entanto, os condóminos continuam a sentir-se inseguros na contratação dos serviços destes profissionais, por ser uma atividade que impõe uma grande relação de confiança, que não é criada por falta da sua regulação.
A regulação da atividade, apesar de não conseguir eliminar as más práticas, criará segurança no mercado e eliminará a concorrência desleal ao impor procedimentos e regras a que todos se impõe de igual forma como, por exemplo, a obrigatoriedade de ter estabelecimento aberto ao público, ter idoneidade comercial, ter seguro de responsabilidade civil, ter nos seus quadros técnicos qualificados, etc.
O artigo 48º da Lei de Bases da Habitação (LBH) (Lei n.º 83/2019, de 3/9), prevê que "a atividade profissional de gestão de condomínios é regulada por lei". O artigo 68º da mesma Lei prevê que "a legislação complementar e regulamentar da presente lei é elaborada no prazo de nove meses após a sua publicação ...". Esta lei prevê, pela primeira vez, a existência da atividade profissional de gestão de condomínios e a necessidade da sua regulação, no prazo de nove meses, mas já decorreram mais de dois anos sem que o governo se tivesse pronunciado. Cremos que o atraso se deverá ao facto de a pandemia Covid-19 ter surgido e imposto ao Governo e à Assembleia da República a necessidade de criar uma enorme quantidade de legislação. A previsão da LBH, com a recente alteração ao regime da propriedade horizontal, associada à posse do novo Governo, são condições que não justificam, a partir de agora, que se deixe cerca de cinco milhões de portugueses que vivem em condomínio, com a mesma insegurança na contratação dos profissionais de administração de condomínios, impondo-se a urgente regulação desta atividade profissional.
Vítor Amaral, presidente da Associação Portuguesa das Empresas de Gestão e Administração de Condomínios