A revisão do contrato de crédito à habitação pode ter várias "causas". O recomendado é que vá acompanhando a evolução do mercado, tentando beneficiar das melhores condições que existem.
A revisão de um contrato de crédito pode responder a várias questões: perceção de que há condições melhores a serem praticadas no mercado; melhoria das condições financeiras, o que poderá dar acesso a melhores condições de financiamento; ou necessidade efetiva de redução de custos.
O caminho passa por avaliar o que está a ser praticado no mercado e comparar com as suas condições atuais.
Sabe quando contraiu o crédito que tem agora a decorrer? Esta questão é importante para perceber se as condições estão melhores agora do que quando celebrou o contrato.
Por exemplo, se comprou casa entre 2011 e 2016, conta atualmente com spreads inferiores aos que eram praticados na altura. Atualmente há bancos a oferecer spreads mínimos inferiores a 1%.
Contudo, se tem um contrato de crédito com mais tempo, e tem um spread inferior a 0,5%, já não encontrará uma taxa tão baixa no mercado. Ainda assim, pode haver outras condições que façam sentido rever. Se este é o seu caso, analise, por exemplo, os seguros que estão associados ao seu crédito. A revisão destes produtos também pode implicar reduções de encargos significativos. Não se esqueça que nem só de spread vive um crédito.
Se tem o seu crédito há mais de dois anos, pesquise sobre o que está a ser praticado no mercado. Questione o seu banco sobre a possibilidade de melhorar as suas condições e procure outras propostas.
Uma das armas na negociação é ter mais do que uma proposta para o seu caso. Assim, faça simulações nos sites dos bancos, vá aos balcões das instituições financeiras ou peça ajuda a um intermediário financeiro, como o Doutor Finanças. Há várias maneiras de tentar melhorar as condições do seu crédito.
A sua situação financeira vai influenciar todo o processo. Se os seus rendimentos aumentaram, por exemplo, o risco que representa para o banco é menor, logo terá acesso a condições mais atrativas.
Por outro lado, a sua casa provavelmente valorizou ao mesmo tempo que já amortizou parte da sua dívida. O que significa que o valor do financiamento face ao valor da casa é menor. Este rácio (denominado de loan to value - LTV) também pesa na hora de o banco avaliar as condições de financiamento.
Estas duas situações poderão permitir-lhe ter acesso a condições mais vantajosas no seu financiamento. Claro, que se o seu caso for o oposto, será mais difícil conseguir condições melhores.
A solução encontrada também vai depender dos seus objetivos. Pode querer poupar dinheiro no imediato, tentando reduzir os encargos com o crédito (através de uma redução do spread ou dos custos com os seguros, por exemplo) ou pode querer poupar com o encargo total do empréstimo. Parece confuso?
Se o objetivo é reduzir os encargos atuais, pode tentar reduzir a taxa de juro e os encargos com os produtos associados, aumentando o prazo do contrato, por exemplo. Nem todas as pessoas conseguem aumentar o período, porque depende da idade do proponente. Mas esta é uma solução para reduzir os encargos no imediato. Contudo, ao aumentar o prazo do seu contrato vai aumentar o custo total do crédito.
Se, por outro lado, tem margem de manobra, pode negociar melhores condições do crédito (junto do seu banco ou de outro), ao mesmo tempo que reduz o prazo do contrato. Se conseguir conciliar estes dois fatores pode até nem ter um aumento significativo dos encargos atuais e diminui consideravelmente o custo total com o seu crédito à habitação.
Se está numa situação em que antecipa que pode ter dificuldade em cumprir com o pagamento do seu crédito, então, esta é a altura ideal para rever as suas condições. A regra é antecipar-se sempre, evitando a entrada em incumprimento.
Quanto mais cedo agir maior probabilidade de conseguir condições mais acessíveis, ou, no limite, menos dispendiosas e com consequências menos desgastantes. Há mecanismos, que estão à disposição das famílias, para evitarem entrar em incumprimento, tal como o Plano de Ação Para o Risco de Incumprimento (PARI). Se o caso for já de incumprimento, há o Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento (PERSI), através do qual os bancos têm de apresentar uma ou mais propostas que viabilizem o pagamento dos créditos por parte dos clientes.
Há algumas famílias, que beneficiam de moratórias no crédito, cujo prazo está a acabar. Este é um bom exemplo de uma situação que exige atenção, nomeadamente, saber quanto vai ficar a pagar no fim da moratória do crédito habitação. Só desta forma será possível perceber qual será a sua realidade e o que pode fazer para evitar falhar pagamentos.
A recomendação é que se mantenha atento ao que está a ser praticado no mercado, mas também à sua situação financeira. Um bom acompanhamento destes dois elementos vai permitir-lhe poupar dinheiro e dores de cabeça.
(Este artigo assinado pelo Doutor Finanças resulta de uma parceria com o Dinheiro Vivo, onde serão publicados conteúdos de finanças pessoais e literacia financeira quinzenalmente e um simulador por mês)