A Corum Investments, gestora de fundos de origem francesa, está interessada em reforçar o investimento em imobiliário comercial no país, depois de no final do ano passado ter concretizado a compra por 10 milhões de euros das instalações industriais da Fusion Fuel, numa operação de sale and leaseback (o proprietário vende e passa a arrendatário). Segundo José Gavino, diretor-geral da sucursal portuguesa, o mercado sofreu desde o verão passado uma inversão e apresenta-se agora num ciclo favorável para a realização de investimentos, numa ótica de longo prazo.
Depois de dez anos de um mercado propício aos vendedores, a subida das taxas de juro inverteu a tendência e "começámos a ver cada vez menos compradores", aponta o responsável. Com o aumento do preço do dinheiro, "os players que usam muito dívida começaram a retrair-se" e, neste momento, "quem tiver disponibilidade de cash e não usar dívida tem aqui uma janela de oportunidade". Neste contexto, a Corum acredita ser esta a altura certa para aplicar as poupanças dos seus clientes. "Acreditamos que este ano é de grandes oportunidades para construir uma carteira para o futuro", sublinha.
A gestora, que comercializa em Portugal os fundos Corum Origin e Corum XL, para todo o género de aforradores, e o Corum Eurion para investidores profissionais, tem bem definidos os critérios para um bom negócio. Como explica José Gavino, a proposta da Corum é investir as poupanças dos clientes em imóveis arrendados e distribuir os dividendos das rendas, e isso obriga a elevado cuidado com os arrendatários. "A partir do momento em que o nosso negócio é a renda, temos de proteger essa renda e, na nossa opinião, a melhor maneira de fazê-lo é poder avaliar ao máximo a capacidade financeira do arrendatário". Por isso, a Corum só investe em imobiliário comercial, ou seja, escritórios, logística, indústria, retalho, hotelaria, "com arrendatários de grande qualidade". A justificação para arredar do radar qualquer investimento em habitação é simples. "Quando olhamos para uma empresa, podemos avaliar os resultados, o relatório e contas e a perspetiva que nós temos para esse negócio", ou seja, verificar se o inquilino "tem capacidade para pagar as rendas, e essa avaliação seria bem mais difícil num arrendamento residencial", justifica.
Há, no entanto, sempre imponderáveis. O travão na atualização das rendas em 2023, em Portugal, que englobou as habitacionais e comerciais, não foi uma boa notícia para os fundos da Corum. Recorde-se que o governo impôs um limite de 2% à subida das rendas, que de outra forma deveria refletir a taxa de inflação verificada em agosto de 2022. Ainda assim, como aponta José Gavino, o efeito é reduzido. Como afirma, os imóveis detidos pelas soluções financeiras da gestora em Portugal representam menos de 1% do total. Aliás, frisa, "esta regra é portuguesa, noutros países essa medida cingiu-se ao residencial. Para o comercial, apenas houve em Portugal". Por isso, o responsável chama a atenção para a importância da diversificação geográfica dos investimentos. "Na Holanda - onde temos mais imóveis -, a inflação no ano passado foi de 16% e nós temos rendas que atualizámos a 10 e a 12%".
O domínio da banca
A Corum estreou-se em Portugal há quase dez anos com a aquisição de cinco edifícios arrendados ao Pingo Doce. Este investimento seguiu a estratégia que define a gestora. "Estávamos nos tempos da troika em que praticamente ninguém queria investir em Portugal e nós avaliámos a capacidade do arrendatário e concluímos que fazia sentido investir", conta. Atualmente, a Corum detém 14 imóveis em Portugal distribuídos pelos três fundos, que implicaram um investimento da ordem dos 100 milhões de euros. A carteira integra supermercados, escritórios e logística. Para já, não conta com hotéis, mas essa hipótese não está posta de lado. Como adianta, "vai sempre depender da oportunidade que possamos encontrar e de garantir a rentabilidade mínima que pretendemos para os nossos clientes. Acreditamos que poderemos encontrar um ativo na hotelaria, até porque já o fizemos em vários países da Europa".
No ano passado, o fundo Corum Origin, que tem atualmente sob gestão 2,6 mil milhões de euros, apresentou uma rentabilidade de 6,88% com a carteira de 152 imóveis distribuídos por 13 países da Europa, acima do objetivo de 6% definido aquando do lançamento em 2012. Aliás, desde a sua criação que o dividendo foi sempre superior ao propósito inicial. Já o Corum XL gerou uma rentabilidade de 5,97%, também maior que os 5% estipulados quando se estreou. Este fundo gere um total de 1,6 mil milhões, aplicados em 70 imóveis de 11 países. O Orion, que ainda só está aberto a clientes profissionais, tem 600 milhões sob gestão, estando exposto a seis países da zona euro. O grupo Corum gere um total de 6,5 mil milhões de mais de 100 mil clientes.
Em Portugal, onde só em 2019, com a abertura da sucursal, começou a vender os seus fundos, tem cerca de 600 clientes, que aplicaram 50 milhões de euros. José Gavino lembra que os portugueses têm essencialmente as suas poupanças no banco. Como afirma, "cerca de dois terços estão em depósitos a prazo, que tiveram muito tempo a taxa zero. Agora está um pouco acima, mas não responde à inflação". Na sua opinião, "é preciso diversificar a carteira, uma parte em depósitos a prazo, outra em fundos de ações ou de obrigações e claramente uma parte em imobiliário numa visão de longo prazo".