Com o valor dos imóveis, especialmente nas regiões metropolitanas de Lisboa e do Porto, a apresentar números astronómicos para a grande maioria dos portugueses, o recurso ao crédito habitação torna-se imperativo para muitos. A pandemia da covid-19 veio fragilizar a economia nacional (e mundial) e, a aquisição de imóveis tornou-se uma realidade ainda mais complexa e a registar quedas acentuadas.
A verdade é que, independentemente da pandemia as entidades bancárias continuam, naturalmente, a conceder créditos, no entanto, as condições necessárias são cada vez mais exigentes e há que ter alguns cuidados e especial atenção se estiver a planear pedir um empréstimo.
Para ter acesso a um crédito à habitação deverá, idealmente, "começar por fazer uma pesquisa, reunir-se com as várias instituições e, no caso de ser aprovado, tratar de toda a burocracia da compra da casa". No entanto, é ainda possível tornar todo o processo mais simples "se procurar a ajuda de consultores especializados" para conseguir encontrar o plano ideal e as melhores condições de mercado.
No que diz respeito a este tipo de empréstimos, muitos são os fatores que deve considerar no momento de optar pela melhor proposta bancária, nomeadamente, qual é o banco que oferece a melhor taxa de juro? Qual é o spread praticado? E a taxa Euribor? Que seguros e produtos associados tem de contratar? Qual é o prazo mais adequado? Estas são algumas das questões que vão surgir, no entanto, e em primeiro lugar, deve ter sempre presente que "cada caso é um caso" e, por isso mesmo, deverá basear-se somente no seu enquadramento para decidir.
Desta forma, o Dinheiro Vivo em parceria com o Doutor Finanças reuniu alguns dos tópicos para os quais deverá olhar mais atentamente na hora de pedir um crédito à habitação.
A escolha da taxa de prestação: fixa, variável ou até mista?
Esta é uma das decisões que terá de tomar. A taxa variável é calculada pela soma do spread e da taxa Euribor - média das taxas de juro praticadas em empréstimos interbancários em Euros por cerca de 25 a 40 dos principais Bancos europeus -, sendo portanto um valor de referência a nível europeu. Sendo a taxa variável, a sua prestação mensal vai variar ao longo do tempo porque a Euribor irá variar ao longo do tempo.
Já no que respeita à taxa fixa, esta é contratada entre o cliente e o banco, e tem um valor sempre igual ao longo do contrato, fazendo com que a sua prestação mensal seja sempre a mesma no período determinado. Regra geral, este tipo de taxa não é aplicável à duração total do contrato (30 ou 40 anos), mas sim por 5 ou 10. Como o valor se mantém sempre o mesmo, os bancos acabam por dar uma taxa fixa superior às taxas variáveis que se podem encontrar noutras propostas.
Por último, as mistas são taxas que vigoram, por norma, entre 1 a 5 anos e, depois deste tempo, empréstimo passa a ter taxa variável até ao final do contrato, sendo que no início do contrato fica estabelecido qual a Euribor e spread que irá vigorar após o final do período de taxa fixa.
Custos adicionais
Na hora de considerar um crédito habitação e a compra de um imóvel, é também importante que tenha presente os restantes custos que estão implícitos. A acrescentar ao preço do imóvel e ao valor do próprio empréstimo, encontram-se também associados uma série de encargos fiscais que podem variar de entidade para entidade. É o caso das comissões de abertura ou de estudo (o termo pode variar consoante o banco) e das despesas de avaliação - por norma a instituição financeira exige um relatório com a avaliação do imóvel, para determinar o seu valor, e esta tem de ser realizada por um técnico, apresentando, naturalmente, encargos.
Não esquecer que a estes se juntam ainda a subscrição de um seguro de vida - que inclui coberturas de morte e invalidez e cujo valor está dependente de fatores como a companhia de seguros, o valor em dívida e as condições de saúde do cliente, e um seguro multirriscos que deverá ser contratado pelo valor de reconstrução do imóvel -, bem como a subscrição aos cartões de crédito que são, por norma, de caráter obrigatório.
Entre comissões de formalização, documentos da habitação, solicitadores, notários e outros custos legais que possam surgir ao longo do processo, o valor inicial já conta com um acréscimo considerável.
Aqui, é necessário contar ainda com o pagamento do imposto municipal sobre imóveis (IMI) - que deve ser pago todos os anos e é imputado ao proprietário do imóvel a 31 de dezembro do ano a que respeita o imposto - e do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) - é o mais dispendioso no ato da compra de uma casa, e é pago ao Estado sobre as transmissões onerosas do direito de propriedade.
Taxa de esforço
Ainda que não se possa classificar como um cuidado a ter, esta taxa aparece como um reforço ao planeamento e organização que é exigido para preparar e ponderar o pedido do crédito habitação. A taxa de esforço é, de acordo com o Doutor Finanças, "a relação entre as prestações financeiras que um agregado familiar tem face ao rendimento mensal disponível". Ou seja, representa o peso que a prestação mensal do empréstimo tem nas receitas que o agregado familiar.