O mercado imobiliário português está a sofrer uma mutação genética. Se, antigamente, o sonho da casa própria era um projeto a dois, com o tradicional “casalinho” a assinar a escritura de um T3 com vista para o futuro, os dados de 2025 da Maxfinance - líder na intermediação de crédito em Portugal - revelam uma realidade bem mais solitária e compacta. Hoje, o comprador típico é solteiro (67% dos casos), tem menos de 35 anos (47%) e, por imposição da carteira ou do mercado, opta por T0 ou T1. Já as famílias portuguesas trocaram o T3 espaçoso por um T2 mais ajustado à nova economia.
“É a soma das partes”, explica Francisco Ferreira Lima, CEO da Maxfinance, ao analisar este fenómeno de solteirização do mercado. “Há um fenómeno que altera aquilo que era a evolução das vidas para um casamento tradicional: fomos todos obrigados a sair mais tarde de casa. A idade média de saída está nos 30 e poucos anos.”
De acordo com o responsável, quando este salto finalmente acontece, aos 32 anos, estes jovens “estão ativamente a trabalhar e têm rendimentos, mas não capital próprio para dar a entrada”. É aqui que o mercado muda de figura.
Com base numa amostra robusta de 15.700 contratos formalizados no último ano, a Maxfinance detetou que a solteirização não é apenas um estado civil, mas um motor de mudança no produto imobiliário. “Naquilo que diz respeito à alteração do imóvel-tipo que o mercado procura, de facto há uma grande alteração, há uma tendência de redução das áreas”, nota o CEO.
A realidade é pragmática: “Há uma tendência para que as famílias que procuravam T3, hoje passam a viver em T2.” Aliás, Francisco Ferreira Lima sublinha que, ao contrário do passado, os clientes já não procuram casa obrigatoriamente em casal, mas individualmente. Este movimento é alimentado por dois canais: o resultado do elevado nível de divórcios e separações, e a mencionada saída tardia de casa dos pais. “Antes, se calhar, as pessoas tinham muito mais de estar juntas com alguém para, de forma conjunta, fazer face àquilo que era a prestação mensal do banco. Isso alterou-se face ao cenário atual”, reforça.
Se os jovens estão a conseguir entrar no mercado, devem-no a um certo efeito vitamina das medidas adotadas pelo Governo. Francisco Ferreira Lima concorda que a expressão, avançada pelo DN/Dinheiro Vivo, é bem escolhida. “A vitamina atua a dois níveis: a isenção do IMT até aos 360 e tal mil euros é muito significativa; e, depois, há o Estado a garantir os 15% de cobertura até 100%”.
Estas medidas auxiliam o acesso à primeira habitação, refletindo-se nas estatísticas do ano passado, em que os jovens ganharam um peso decisivo. Contudo, nem tudo são facilidades. O problema, agora, é encontrar onde morar. “Ao longo dos últimos 10 anos, construiu-se 10 a 15% daquilo que eram as necessidades do mercado. Temos um fenómeno engraçado: onde há falta de stock de imóveis, há um enorme stock de jovens de 25 a 35 anos ainda a viver em casa dos pais”, alerta o responsável. O diagnóstico é claro: há facilidade de acesso ao crédito, mas um “enorme défice na oferta de casas”.
Apesar das juras de amor ao teletrabalho e à descentralização a que ultimamente se tem assistido, o coração do crédito à habitação continua a bater forte no litoral. Lisboa lidera com 23,9% dos contratos, seguida de Aveiro (15,1%) e Setúbal (14,5%). O Porto fecha o quarteto com 10,7%.
Francisco Ferreira Lima esclarece que esta concentração não se deve a má vontade bancária, a uma eventual maior rigidez dos critérios de avaliação bancária fora dos grandes centros urbanos. “Os bancos não têm uma política comercial diferenciada em função da localização mas, evidentemente, que o montante de crédito vai depender da avaliação do imóvel. Onde há mais procura, tendencialmente os imóveis são mais caros.” E embora o período pós-covid tenha ensaiado um movimento de fuga para o interior em 2024, em 2025 “voltou a haver concentração em torno de Lisboa e dos grandes centros urbanos”. Para o CEO da Maxfinance, este é um problema estrutural do país, alimentado pela “falta de emprego e de oferta cultural”.
Para quem teme uma nova bolha imobiliária, o CEO da Maxfinance deixa uma nota de tranquilidade. Embora admita que “o valor da avaliação nem sempre acompanha o valor do mercado”, recorda que o sistema é hoje muito mais robusto.
“A generalidade dos créditos contratados desde 2018 tem um nível de LTV [loan-to-value, o rácio entre empréstimo e valor do imóvel] médio na ordem dos 75%”, explica. Isto contrasta violentamente com o cenário de 2008, quando os bancos emprestavam a 100% (ou até mais) com avaliações inflacionadas. “Hoje, o valor em dívida ao banco é muito inferior ao valor do mercado. Mesmo que uma família entre em insolvência, com a elevada procura e pleno emprego em vigor, é relativamente simples encontrar um comprador e o valor paga a dívida [ao banco] e ainda sobra”, garante.
O perfil do novo comprador elaborado pela MaxiFinance com base nos quase 16 mil contratos de intermediação de compra de casa entre os bancos e os seus clientes completa-se com a qualificação destes últimos. Engenheiros, arquitetos e quadros técnicos especializados dominam a lista, auferindo rendimentos entre os 1250 e os 2500 euros mensais. Para Francisco Ferreira Lima, este é um comprador “mais consciente e focado no planeamento financeiro”, que utiliza o intermediário de crédito para garantir que não ultrapassa os limites de segurança.
“Hoje em dia é absolutamente inaceitável que o cliente vá contrair um crédito pessoal para compor parte da necessidade dos capitais próprios”, diz, reforçando a maturidade de um setor que, mesmo em tempos de casas mais pequenas e vidas a solo, continua a bater recordes de resiliência.