A falta de casas no país é estrutural e a principal causa prende-se com a anémica atividade construtiva da última década. Mesmo num contexto económico adverso, a procura é bastante superior à oferta, que não está ainda adaptada às reais necessidades do mercado, isto é, às famílias da classe média e média baixa e aos novos agregados familiares. Como aponta Patrícia Barão, responsável pelo departamento residencial da JLL, “a oferta continua a ser claramente inferior à procura, com a média anual de 13 500 fogos concluídos na última década a comparar com vendas médias anuais na ordem das 104 500 unidades”. A análise da consultora permite concluir que em cada oito casas vendidas só uma é nova.
O problema também não ficará resolvido em 2024. “Os licenciamentos têm evoluído de forma contida e há poucos projetos de grande escala a emergir”, diz Patrícia Barão. Esta realidade dificulta uma correção em baixa dos preços. Como afirma Ricardo Sousa, CEO da Century 21, “a disponibilidade de imóveis, especialmente no segmento médio e médio baixo, não será suficiente para satisfazer as necessidades do mercado, o que vai continuar a sustentar o atual nível de preços dos imóveis”. Paulo Caiado, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), aponta o dedo à mesma ferida: “Não havendo qualquer mudança expressiva na caracterização dos fluxos de oferta e procura, não é previsível qualquer descida com significado nos preços das casas”.
Quebra de vendas
Com os preços das casas em alta, taxas de juro elevadas e o encarecimento do custo de vida, o mercado residencial português acabou por encerrar o ano de 2023 em baixa. Paulo Caiado estima que se deverão ter vendido cerca de 137 mil fogos, previsão que a confirmar-se traduz uma quebra de 18% face a 2022. O volume de transações terá atingido os 28 mil milhões de euros no ano passado, menos 12% do que no exercício anterior. A quebra em volume é menos significativa do que em número de habitações comercializadas, “porque continuámos a registar subidas nos valores dos imóveis em Portugal”, diz Ricardo Sousa. Este especialista do mercado até admite uma queda mais acentuada no número de casas vendidas, estimando um decréscimo da ordem dos 20%. Os dados oficiais só serão divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística em meados de março.
O mercado residencial olha 2024 com um pouco mais de otimismo, mas o horizonte tem também algumas incertezas. Para Rui Torgal, CEO da ERA, o exercício será marcado por dois momentos: um primeiro semestre onde a prudência, quer dos clientes quer dos bancos, determinará um abrandamento nas vendas, sem que isso signifique “um travão generalizado e muito menos que a situação seja comparável a crises financeiras anteriores, como o subprime”; e uma segunda metade do ano, que deverá ficar marcada por uma “inflação controlada e provavelmente já numa rota descendente” e por “uma ligeira diminuição das taxas de juro”, o que “trará novamente maior certeza ao mercado e, com isso, mais dinamismo nas transações efetuadas”.
Para Ricardo Sousa, os primeiros quatro meses deste ano serão ainda um período de abrandamento nas transações, devido à instabilidade política do país. Essa tendência “deverá estabilizar e inverter-se ao longo do ano, sustentada pela descida das Euribor, que verificamos desde novembro de 2023, e a perspetiva de descida das taxas de juro por parte do BCE”. No entanto, alerta o responsável, “é fundamental estarmos atentos à evolução do mercado de emprego em Portugal e a fatores geopolíticos internacionais, tendo em conta que são variáveis que podem rapidamente alterar as tendências do mercado residencial e da economia portuguesa”. Por exemplo, a recente crise do Mar Vermelho, que está a obrigar as transportadoras marítimas a optar por novas rotas, mais longas e caras, já está a disparar os alarmes de novos aumentos de preços em variadíssimos produtos, desde o petróleo aos alimentos. Terá ainda de se verificar se esta é uma situação transitória, ou não, e qual a resposta do BCE a uma eventual tendência inflacionista.
Baixos salários
Estes fatores externos poderão influenciar negativamente e mais uma vez a capacidade aquisitiva dos portugueses. Como lembra Ricardo Sousa, “o acesso à habitação em Portugal é um desafio complexo, resultante da interconexão de vários fatores. Num inequívoco primeiro lugar, estão os baixos rendimentos líquidos das famílias portuguesas”, que são “praticamente metade do das famílias espanholas”. Segue-se “a falta de aposta do setor privado e de incentivos públicos à construção nova direcionada para a classe média, que é o principal motor do mercado imobiliário nacional, representando mais de 80% das transações imobiliárias na rede Century 21 Portugal”, sistematiza.