O apetite dos investidores estrangeiros pelo país voltou a ganhar fôlego, depois de um abrandamento em 2023. A sólida performance do turismo no país, que se traduzirá em mais um ano recorde para o setor, continua a ser um dos principais catalisadores do investimento imobiliário em ativos turísticos, principalmente entre o mercado internacional.
O capital estrangeiro foi responsável 77% do volume total investido em hotelaria este ano, revelam os dados da Cushman & Wakefield avançados ao DN. Nos primeiros dez meses, as transações deste segmento somaram 325 milhões de euros, uma queda de 24% face ao período homólogo. Apesar deste arrefecimento, o volume de investimento deverá alcançar os 600 milhões de euros até ao final de 2024, aproximando-se dos 616 milhões de euros registados no ano anterior.
Mais de dois terços das transações foram lideradas por investidores oriundos da Espanha, França, Reino Unido, Brasil e Estados Unidos, .“A atração de capital estrangeiro continua a ser uma evidência. Em 2024 voltou a destacar-se, representando, até outubro, 83% do volume total investido, a maior quota de mercado dos últimos cinco anos. Se considerarmos apenas o setor de hotelaria, o capital estrangeiro representou 77% do volume investido neste setor”, explica Gonçalo Garcia. O responsável da área de Hotelaria da consultora destaca ainda o peso dos norte-americanos, que já figuram entre as principais fontes de capital em Portugal, liderando algumas das maiores operações registadas no país.
O CEO da Worx corrobora a dinâmica que tem pautado os últimos meses. “Se no ano passado, devido à conjuntura e ao contexto de incerteza, se verificou uma quebra do investimento estrangeiro, nomeadamente no setor hoteleiro, as transações registadas até ao momento mostram uma recuperação da captação de investimento estrageiro”, aponta Pedro Rutkowski.
Investidores de olho nas oportunidades
O desempenho da operação é avaliado como positivo pelas consultoras, apesar da redução no volume de investimento face a 2023. A justificar o desvio está, por um lado, a venda do portefólio de hotéis Dom Pedro em 2023 que impulsionou o volume de investimento em cerca de 250 milhões de euros, aponta a Worx. Outro dos fatores refere-se à melhoria da conjuntura macrofinanceira que deu gás à recuperação na franja dos escritórios, industria e logística, o que acabou por redirecionar parte do capital para estes mercados, que registam agora recuperações expressivas após um período de forte penalização em 2023.
A Cushman & Wakefield relembra ainda que os últimos anos foram de um forte investimento no turismo e, comparando o perfil de ativos, destaca-se a ausência da comercialização de portefólios de hotéis com uma maior preponderância do mercado local.
Ainda assim, a hotelaria é o segundo segmento com maior peso no investimento global do imobiliário comercial, assumindo, até ao 10º mês do ano, uma expressão de 23% no total das transações, sendo apenas ultrapassado pelo retalho que assume a maior fatia, de 46%, referente a um investimento de 658 milhões de euros.
Pedro Rutkowski explica que embora o contexto das elevadas taxas de juro tenha condicionado a operação, o mercado de investimento mantém uma “significativa liquidez” permitindo aos investidores “continuar a olhar para as oportunidades”, principalmente em segmentos de elevada atratividade. “Os hotéis, em especial, destacam-se como um dos ativos mais procurados, dada a robustez do setor turístico em várias regiões consolidadas, onde a procura se mantém elevada. Estes ativos oferecem estabilidade de receitas e perspetivas de valorização a médio e longo prazo, tornando-os atrativos tanto para investidores institucionais como privados”, esclarece.
A marcar a lista de principais transações de 2024, detalha a Cushman & Wakefield, encontra-se a aquisição do The Oitavos, em Cascais, pela BTG Pactual ao Grupo Champalimaud por um valor médio de 75 milhões de euros. Com semelhante valor de transação, encontra-se a venda do Sofitel Lisboa Liberdade à Accor Invest por um investidor privado.
O Mariott Praia d’el Rey, em Óbidos ou Hotel do Caracol, na ilha Terceira, nos Açores, foram outros dos ativos em destaque, “o que revela um interesse em todas as áreas do país”, completa Duarte Morais Santos, diretor de hotéis da CBRE Portugal. O responsável atesta que os investidores continuam a procurar alternativas aos destinos já consolidados como Lisboa, Porto, Algarve e Madeira, verificando-se o crescente interesse por zonas como o Douro, e Alentejo, a Comporta, o Centro e as ilhas.
55 novos hotéis em 2025
No que respeita ao crescimento da praça hoteleira, ste ano foram já inaugurados 50 novos hotéis, que correspondem a 3100 quartos.
Os dados da Cushman & Wakefield revelam que o Norte liderou o mapa nacional com 20 aberturas, seguindo-se Lisboa (12), o Alentejo e os Açores (ambos com 4),o Centro (3), o Algarve (2) e a Península de Setúbal e Madeira (1). Até ao final de dezembro prevê-se ainda a abertura de mais 16 unidades num total de 1160 quartos. Em pipeline para o próximo estão estão 55 unidades hoteleiras.
“O perfil demonstra uma clara aposta na qualificação da hotelaria, com uma maior concentração de unidades de 4 e 5 estrelas (34% e 43%, respetivamente), particularmente nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto”, descreve Gonçalo Garcia. Num horizonte mais alargado, até 2027, estão em fase de projeto e construção mais de 110 unidades, com mais de 11 mil quartos.
“Os fundamentais da atividade hoteleira mantêm-se, com operações robustas e indicadores de ocupação e preços médios a subir. A consistência operacional da hotelaria em Portugal, e a capacidade de atração de novos mercados, têm permitido crescimentos constantes ao setor. Esta contextualização reforça o interesse do sector enquanto produto de investimento, e Portugal enquanto destino ibérico, reúne predicados que permite antecipar uma continuidade de alocação de capital à hotelaria nos próximos anos”, antecipa.