A logística tem sido um setor "apetecível" para o investidor imobiliário e a pandemia acelerou a aposta no setor, com o boom das compras online a levar ao aumento de procura de espaços junto de zonas urbanas. Um movimento que deverá continuar este ano. A CBRE estima um "aumento do investimento".
"Prevemos ainda um forte investimento na reabilitação e conversão de unidades industriais desativadas, localizadas junto às grandes cidades e à aquisição de terrenos para desenvolvimento de projetos à medida", adianta Nuno Pereira da Silva, Diretor da área de Industrial e Logística da CBRE, em entrevista ao Dinheiro Vivo.
O responsável da CBRE traça as principais tendências do setor para 2021, o segundo ano em pandemia.
O ano passado houve um aumento de 24% no espaço de ocupação de armazéns e logística. O terceiro valor mais elevado de sempre em Portugal. O que motivou esta evolução? Que setores empurraram o crescimento?
O setor logístico já registava, em 2019, uma tendência de crescimento sustentada no momento económico que o país atravessava, com a maioria dos players do mercado a desenvolverem processos de análise e estudos de reorganização das suas infraestruturas logísticas, nomeadamente novas plataformas logísticas, novas localizações e redes de distribuição mais ajustadas à realidade.
Em 2020, com o impacto da pandemia, os referidos processos foram acelerados e alguns deles materializaram-se de modo a dar resposta a uma mais exigente cadeia de distribuição e adaptando-se a uma mudança dos hábitos de consumo. Estes fatores contribuíram para um nível de absorção superior a 270.000 m2, contribuindo para isso os projetos de fatos à medida que estão a ser desenvolvidos pelos operadores logísticos, assim como a relocalização e expansão de algumas operações logísticas, destacando-se o setor do retalho alimentar e todas as operações de distribuição de Last Mile (última milha).
Quanto foi investido em novos centros/plataformas logísticas ou na sua ampliação e melhoramento em 2020? O que estimam para 2021?
O setor logístico tem despertado um interesse acrescido junto do investimento imobiliário, sendo atualmente um dos setores mais apetecíveis para este mercado, ao canalizar fortes investimentos nesta área.
Em 2020, dos novos projetos logísticos registados, salientamos a expansão da Sonae na Azambuja (projeto Build-to-suit), a Plataforma Logística de Famões (projeto especulativo de reabilitação com 29.000 m2) e a Plataforma Logística Lisboa Norte (projeto especulativo com 45.000m2).
Para 2021, estimamos um aumento no investimento em projetos especulativos, o que irá renovar o stock logístico existente, contribuindo para uma melhoria generalizada do imobilizado disponível em Portugal. Estas melhorias poderão permitir ao nosso país atrair novas operações logísticas. Prevemos ainda um forte investimento na reabilitação e conversão de unidades industriais desativadas, localizadas junto às grandes cidades e à aquisição de terrenos para desenvolvimento de projetos à medida.
Quais os impactos da pandemia? Que necessidades - de espaço a nível do conhecimento doscolaboradores - emergiram?
Numa primeira fase, assistimos a uma necessidade de resposta imediata assente numa adaptação da cadeia de distribuição de forma a responder a um lockdown abrupto. Essa adaptação foi efetuada com bastante sucesso e eficácia em todas as cadeias de distribuição essenciais. Posteriormente, houve a necessidade de uma readaptação dos elementos que compõem essas cadeias de distribuição, nomeadamente ao nível das infraestruturas, dos sistemas tecnológicos de apoio, requalificação de frotas e procura de novos espaços junto aos centros urbanos, provocando uma acentuada procura de espaços logísticos.
De acordo com o estudo EMEA Logistics Occupier Survey, da CBRE, cerca de 40% das empresas coloca a expansão para centros logísticos perto de zonas urbanas como prioridade. E em Portugal que tendência/s considera que marcará 2021?
O aumento do consumo por via das plataformas online e a falta de estruturas dedicada à rede de distribuição Last Mile tem provocado uma procura acentuada por espaços logísticos estratégicos mais próximos das grandes cidades. A necessidade dos operadores logísticos oferecerem um serviço que respeita timings de entrega, qualidade e segurança criou as condições para novos projetos nas referidas localizações. Prevemos que este tipo de procura seja o fator com maior expressão nas tendências para 2021.
Com o Brexit, Portugal poderá colher algum benefício com deslocalização, servindo como local/plataforma de distribuição europeia?
A questão não se prende tanto com o Brexit. Importa salientar que, nos últimos anos, a Europa perdeu grande parte da sua capacidade industrial para outras geografias. Com a pandemia, e a consequente limitação de circulação de pessoas e bens, ficou evidente alguma fragilidade e dependência de alguns bens de consumo oriundos de fábricas fora do espaço europeu. Esta realidade veio dinamizar uma mudança de paradigma, colocando a questão de poderem vir a ser realocados alguns destes processos industriais. Portugal está a beber dessa tendência e, tendo em conta que é um país seguro, com acesso a mão de obra qualificada e com infraestruturas logísticas em forte desenvolvimento, pode vir a beneficiar com alguns desses investimentos.
O comércio online disparou o ano passado. Algumas cadeias optaram por mini centros - dark stores - para apoiar o braço online e as entregas last mile. Que peso poderão vir a ter esta opção logística?
Este tipo de lojas, assim como outro tipo de soluções de distribuição e entrega, funcionam como um grande apoio à cadeia de last mile junto do consumidor final. O aproveitamento de espaços devolutos nos centros das cidades permite a proximidade necessária para a cadeia de distribuição funcionar. São espaços que irão com certeza fazer parte de todo processo de entrega e recolha de bens ao consumidor no futuro.
Que papel a tecnologia poderá vir a ter no sector? Que níveis de investimento isso poderá implicar?
A tecnologia irá impactar a logística de diversas formas: as plataformas logísticas serão cada vez mais robotizadas e com maior capacidade de processamento de informação, os operadores de tráfego terão à sua disposição ferramentas com maior capacidade tecnológica para monitorizar e otimizar as rotas de entregas, e o consumidor vai utilizar cada vez mais no seu dia-a-dia plataformas de e-commerce para as suas compras. Estas exigências obrigam a fortes e constantes investimentos por parte de todos os players logísticos, de modo a responderem às necessidades do setor.
Como antecipa os centros logísticos do futuro?
É difícil fazer uma previsão dos centros logísticos do futuro. Para responder a esta questão temos de saber caracterizar o consumo e o consumidor. Os centros logísticos terão de estar onde estiver o consumidor. No futuro, irão surgir armazéns com menor dimensão, mas mais armazéns pulverizados pelo país fora, junto aos grandes aglomerados populacionais.