João Melo, managing director de crédito à habitação do ComparaJá, plataforma gratuita de comparação de produtos financeiros, revela que em 2021 o produto core era o financiamento para a compra de casa e que, com a brutal subida das taxas Euribor, associadas ao crédito, as transferências para outro banco com melhores condições dispararam 400%. Ainda que já haja sinais de descida das prestações da casa, a escassez de imóveis à venda no mercado deverá manter os preços altos. .Com o número de escrituras de casas a baixar, acha que este é um indicador de recessão?.Na parte do crédito à habitação e no que toca à compra de imóveis, claramente, com o aumento da taxas Euribor, as casas deixaram de ser acessíveis como eram, se calhar, há dois ou três anos. Só para ter uma ideia, antigamente, antes desta subida, um imóvel em Lisboa de 500 mil euros, que é um imóvel que não é muito difícil de encontrar, o crédito de habitação rondava ali uns 1.000, 1.200 euros, 1.300. Hoje em dia, para a mesma casa, a prestação já vai para os 2.000, quase 3.000 euros. Houve um aumento brutal, e os salários não acompanharam. Mas, de facto, houve uma redução grande na compra de casas, que não está tão ligada à recessão, mas está mais ligada ao aumento da taxa de juros..O Banco de Portugal calcula que, em 2023 e 2024, o investimento em habitação passe por anos mais difíceis, de quebra ou recessão da atividade, recuperando depois em 2025 e 2026. É notório o abrandamento na procura de crédito à habitação?.Fazemos muito mais a transferência de crédito de habitação, pessoas que já tinham crédito e estão a transferir para um banco com melhores condições do que novo crédito. O novo crédito quebrou significativamente. Em 2021 e em 2020, o nosso produto core era a aquisição, os nossos clientes a comprar em casa, hoje em dia, o nosso core é a transferência. Mais de 60% dos clientes são transferências. Tivemos uma redução de 30% na aquisição, entre 2022 e 2023. As transferências subiram 400%..As transferências subiram 400%. É fácil fazer a transferência ou ainda existe muita burocracia?.Existe alguma burocracia. O processo do lado do banco não é o mais ágil que nós podemos encontrar. Por isso é que as pessoas recorrem muito ao nosso serviço. Porque nós simplificamos o processo..Em novembro iniciou-se uma descida das taxas Euribor. Acredita que venha a estimular novamente a compra de casa? Qual é a tendência para 2024 atendendo à política monetária do BCE?.Para 2024, os estudos e as projeções indicam que vamos acabar ali à volta dos 2,5% em termos de Euribor. E eu acredito plenamente que a procura está lá. Simplesmente as pessoas não compram casa hoje em dia porque não conseguem, porque é demasiado caro. Mas basta começar a descer [as taxas] que começam a comprar. Eu acho que o problema em Portugal é mais a parte da oferta de imóveis no mercado, que essa aí é escassa..Nota que haja muitas pessoas a simular ou a consultar as suas hipóteses de aceder a crédito para a compra de casa e que depois se retraem ou desistem?.Uma das coisas que nós notámos é que o número total de clientes que procuram o nosso serviço não baixou – nós temos clientes para transferência e temos clientes para compra de casa. Simplesmente na parte da aquisição, nós vemos cada vez mais clientes que em vez de estarem numa fase de compra,.que estão a comprar a casa, estão numa fase de procura de casa e usam-nos um pouco para perceber se podem comprar ou não..A taxa de stress, no 3%, antes de descer para 1,5%, estava a impedir que muitos portugueses conseguissem aceder a crédito para comprar casa?.Sim, sim. Este último trimestre foi quando nós conseguimos aprovar mais crédito. E acredito que está também muito ligado a esta nova medida que o BdP tomou e, a meu ver, bem..É possível calcular qual é o impacto?.Embora não estando 100% ligado a esta medida, 20% de aumento..E acha que esta descida pode vir a traduzir-se num aumento dos incumprimentos?.Depende. As pessoas só entram em incumprimento se realmente a Euribor descolar. Porque, neste momento, conseguem pagar..Que leitura faz da evolução dos preços das casas e da procura através dos clientes que têm?.A evolução dos preços das casas está muito mais alavancada na falta de oferta. Ou seja, a procura desceu bastante, mas a oferta é tão escassa que nós, no fundo, vimos um abrandar do preço das casas. Antes subiam com mais velocidade. Hoje em dia, é expectável que as casas não subam de preço com tanta velocidade como subiam, se calhar, há dois, três anos. Tudo indica que não vamos ver, quer dizer, isto são projeções, nós não sabemos, mas acredito que no próximo ano o preço das casas não vai descer..É possível negociar?.Está mais fácil de negociar porque a procura desceu. Ou seja, antes uma casa ia para o mercado a 500 mil euros e era comprada. Hoje em dia há um pouco mais de dificuldade, o vendedor já começa a negociar melhor, já começa a permitir que baixe um pouco esse valor. E isso nota-se que a diferença entre o “asking price” (preço pedido) e o valor de compra efetivo começa a dilatar ligeiramente. Que é um sinal em que as coisas podem descer. Mas eu acho que vamos entrar aqui num período em que se a taxa de juros descer, vai equilibrar um pouco esta balança. Eu acho que isto vai se manter ali sempre. Era preciso nós estarmos numa situação destas, se calhar, mais um ou dois anos para realmente vermos as casas a descer de preço. Porque as pessoas ainda metem no “asking price” e quando metem no mercado, todos os estudos de mercado, as avaliações, é tudo feito pelo “asking price”. Portanto, isto está ali balizado..Os estrangeiros continuam a ser um segmento relevante no mercado?.Sim, sobretudo agora neste último trimestre, houve uma grande procura por causa das notícias do Governo querer acabar com [o estatuto dos] residentes não habituais. Tivemos aqui muitos estrangeiros que estavam a pensar comprar uma casa em Portugal, vir para cá viver e aceleraram o processo..Qual é o perfil deles? .Anda ali à volta dos 30, 40 anos. Alguns americanos, alguns brasileiros e, portanto, o resto europeus..E o poder de compra deles é comparável com o nosso ou é muito mais elevado? .Dos clientes que nós temos, é muito mais elevado..Ou seja, isto também provoca aqui algum desequilíbrio entre aquilo que é a procura e a compra pelos portugueses e aquilo que os estrangeiros podem também influenciar no mercado, acha? .Sim, embora sejam mercados muito distintos. Ou seja, tudo isto que nós falamos dos estrangeiros que vêm para Portugal comprar estão a competir num segmento onde o mass market português não compete, não é? Estamos a falar de casas ali em Campo de Ourique, na Lapa, portanto, casas sempre à volta dos 800 mil euros, 1 milhão, que mesmo antes o português normal não tinha acesso a essa casa..O que nota em relação aos mais jovens no acesso ao crédito à habitação? Está muito dificultado o acesso….Sim, sim. Ou seja, pelo aumento da taxa de juros, sem dúvida. Portanto, ficou muito mais difícil. Sobretudo com os salários de quem entra no mercado, que são muito baixos. E, sobretudo, em Lisboa e no Porto as casas não baixaram de preço e as mensalidades, as prestações duplicaram e triplicaram. Joje em dia por uma casa normalíssima em Lisboa não se consegue comprar sem pagar uma prestação de mil euros, no mínimo. E um jovem ganha mil euros, não é? Portanto, está muito mais difícil é possível quantificar, ou seja, perceber ao longo do tempo quantos são os jovens, ou em que percentagem os jovens estão a perder esse poder de compra?.Acontece ao longo de quanto tempo, consegue estimar?.Não tenho essa análise na cabeça. Mas posso dizer que ultimamente só compram casa quem tem ajuda dos pais. Ou pelo menos tem sido uma tendência cada vez mais agravada, não é? Ou seja, todos os processos que nós fazemos é sempre com a ajuda dos pais que dão uma boa entrada para descer o valor do financiamento e assim ser comportável..E estamos a falar de compras em que valores, mais ou menos, em média?.Neste segmento, depende de Lisboa ou Porto, mas em Lisboa anda ali a rondar os 300 mil euros pela, mas o financiamento é que pode ser maior ou menor, com o valor de entrada. No Porto, anda ali a rondar os 200 mil euros..Já são muitos os bancos a oferecer spread 0%?.Sim, já temos dois ou três. Mas atenção porque não é spread zero sempre, é durante os dois primeiros anos, não é? Depois o spread volta ao normal..E qual é que seria o spread normal nestes casos?.Hoje em dia estamos a conseguir spread 0,7, ou 0,8..Nas transferências é fácil conseguir um spread mais baixo?.Não..É possível ser mais competitivo quando se trata de uma transferência?.Comparativamente com a aquisição de casa é igual, mas os spreads hoje em dia comparados com os spreads contratados há um ano e para trás estão muito mais baixos..A taxa fixa compensa nesta altura?.A minha opinião é que não. Ou seja, fixar a taxa é quando o mercado está bom, não é? Eu acredito que hoje em dia sobretudo há uma adesão massiva à taxa mista, porque é mais barata agora. Mas se a Euribor descer nos próximos dois anos, a pessoa vai acabar por se calhar pagar mais..Ou seja, a variável seria sempre preferível?.As pessoas têm que olhar para a taxa fixa não como uma forma de ganhar dinheiro, mas como uma forma de ter segurança e estabilidade na vida. E o problema é que o português olha sempre para isto como um negócio mais barato. Por isso é que quando a taxa variável estava em baixo, as pessoas iam todas para a variável. Hoje em dia, de facto, a taxa mista é a taxa mais barata. As pessoas vão todas para a taxa mista, mas podem ganhar ou não dinheiro..O que é que uma pessoa que hoje vai procurar um crédito pode alcançar de mais competitivo? .Por exemplo, há um banco que faz uma taxa mista que é fixa a um ano e o resto em variável. E faz uma TAN de 2%, que é espetacular. É o ABANCA. E depois, já começamos a ter, por exemplo, o BCP lançou agora uma taxa a dois anos de 2,75 ou 2,85%. Ou seja, as taxas mistas estão a descer. Isto é um indicador que a Euribor vai descer..Como é que se aumenta a literacia das pessoas nestas questões relacionadas com a banca e as finanças pessoais?.Acho que a literacia financeira tem de ser iniciada relativamente cedo. E quando digo isto, estou a falar de escola e universidade. Nós devíamos ter educação que nos ensinasse a lidar com finanças e perceber o que é que é um bom investimento, um mau investimento, perceber quais são os riscos. Este é o primeiro passo, que é mais mais estrutural. O segundo passo tem a ver com aquilo que é um trabalho que o BdP já começou a fazer, que é, por exemplo, normalizar a informação e auditar a forma como os produtos são vendidos. Ou seja, quer seja um crédito, um seguro ou o que for, nós hoje em dia já temos FIN/FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia),para normalizar a forma como a informação é prestada para o cliente conseguir rapidamente comprar, perceber se é um bom investimento. Isto é a segunda parte, que é atuar num pilar em que está no ponto de distribuição. E depois, há a parte onde nós também estamos mais ativos, que é a parte de educação e de informação. Ou seja, nós que criamos os conteúdos, ajudamos as pessoas a que facilmente consigam perceber e a comparar. E temos vários canais, desde o blogue, desde as redes sociais, mesmo a nossa operação toda, temos uma equipa de consultores, que são cerca de 20 pessoas que estão, no fundo, o dia deles é filtrar as leads, portanto, qualificar as leads, mas ao mesmo tempo é explicar às pessoas como é que as coisas funcionam. Ou seja, um cliente que está à procura de casa, nós perdemos 10 minutos ou 15 minutos a explicar qual é o processo, o que é que ele tem que ter em consideração e o que é que deve fazer. Portanto, eu diria que estes três pilares são os pilares que deviam funcionar. Depois, o Governo também tem incentivos fiscais para quem, por exemplo, se um jovem fizer uma PPR de 2000 euros por ano, tem um incentivo fiscal de 400 euros ao final, depois, no próximo ano, que deduz do IRS..Por exemplo, um programa como o Mais Habitação é suficiente ou não?.Nós não temos casas suficientes para as pessoas que querem comprar casa. Portanto, temos que fomentar a construção de nova habitação. Portanto, até 2008, o número de novos fogos a entrarem no mercado era muito superior àquilo que é agora. Portanto, depois da crise de 2008, a construção parou completamente. E isto é um problema que vem desde há 20 anos, em que nós não fomos repondendo ou não fomos acompanhando a procura das pessoas a comprarem casa e agora estamos com um problema sério, que é quando sentimos que as pessoas querem comprar, mas está tão caro que não há casas. É preciso promover, sem dúvida, a parte da construção, quer seja construção pública, quer privada. E quando digo privada, é tornar o processo mais simplificado, ajudar, por exemplo, a questão do IVA a 6% em vez de ser a 21% na construção..O que é que esperaria, de facto, era que se promovesse então essa construção e que se promovessem políticas de bonificação, por exemplo, no acesso à compra? .É sobretudo a construção, porque se não houver casas os preços nunca vão baixar. Mas é, além de termos muito mais construção, que é o que falta e as coisas demoram muito mais tempo, é preciso tornar o país mais atrativo em termos de investimento para também termos investidores a quererem investir na construção aqui em Portugal. Porque um dos nossos problemas é, com estas medidas todas, cara, que está a acontecer, o investimento estrangeiro olha para estas medidas e coloca risco em qualquer operação que vá fazer..A rede de transportes públicos também não é uma malha consistente….E não promove que as pessoas possam viver um pouco mais fora da cidade sem ter a dificuldade de chegar ao centro da cidade. Ou seja, uma pessoa que vive daqui até Cascais/Sintra, portanto, naquele raio, se não tiver um carro, vai demorar uma hora e meia a chegar a Lisboa. E isso é um problema porque não é assim tão longe. Ou seja, uma melhoria na rede de transportes públicos também ia permitir que as pessoas pudessem utilizar, viver em zonas periféricas e ter acesso ao centro da cidade num tempo diminuto, o que tornaria também aquelas áreas muito mais habitáveis. Porque hoje em dia, se calhar, uma pessoa que trabalha no centro de Lisboa, não pondera comprar uma casa em Torres Vedras, por exemplo, ou na Ericeira, ou em Mafra..Mudando de tema, mas relacionado ainda com a habitação, nota que os portugueses estejam preocupados com os consumos energéticos?.Sim, houve uma grande procura pelo nosso serviço de comparação e de adesão de novos produtos de energia, muito motivado pelo aumento dos preços. Isto em Portugal é contundente, sempre que aumenta alguma coisa as pessoas notam e vão procurando. E nós notámos claramente que o mercado energético sofreu bastante com a guerra da Ucrânia. O mercado liberal tem que maturar um pouco mais, não é provar porque funciona, mas tem que maturar ainda um pouco. Nós ainda temos um player no mercado, que é a EDP, que tem 70% de quota de mercado. Portanto, temos que maturar este mercado. E estas oscilações com fatores externos dificultam bastante. E por isso foi aqui uma dificuldade que nós sentimos, mas tivemos muita procura, porque as pessoas aumentam o preço da eletricidade e não sabem o que fazer, então falam connosco para nós explicarmos e ajudarmos as pessoas a pouparem..Consegue dizer os valores desse aumento de procura?.Nós em termos de energia tivemos um aumento de 200%, de 2022 para 2023..O simulador da ERSE não acaba por ser mais competitivo do que a vossa oferta?.No sentido útil, ou seja, o nosso serviço é um serviço de customer service, ou seja, nós ajudamos e explicamos, tal como fazemos no crédito, também nós aumentamos a literacia energética. Nós explicamos à pessoa que tipo de potência é que deve ter, qual é o tarifário melhor para o consumo que a pessoa tem. Portanto, nós ajudamos nessa parte e depois fazemos o contrato pela pessoa. Ao contrário da ERSE, que a pessoa tem que ir proativamente à procura e clicar lá, no link, e fazer o processo normalmente. Portanto, nós fazemos a adesão toda por ela. Por isso é que o nosso serviço acaba por ser, na parte informativa é igual, mas depois a parte toda entre eu sei que é este tarifário até a adesão nós fazemos esse processo também..Tem uma estimativa média de poupança?.Sim. Isto depende muito. Agora vai baixar um pouco a poupança, porque os valores aumentaram agora este ano, mas o diferencial entre a EDP que é mais cara e o mais barato retira um bocadinho [de margem]. Portanto, a EDP aproveitou-se ali durante um tempo e agora é que está a ajustar. Mas estamos a falar de uma poupança média anual de 480 euros de gás e eletricidade..Se falarmos só de eletricidade, será quanto?.Eletricidade será a metade disto..Ainda no setor energético, a mobilidade elétrica e os painéis solares, que aliás, creio que tenha sido relativamente recente que vocês acrescentaram ao vosso portfólio, começam a ter procura?.Sim, sim, começam a ter procura. Isto porque o preço das matérias-primas para construir, ou seja, os painéis estão cada vez mais baratos, então começam a ficar cada vez mais acessíveis. E nós começamos a ter alguns parceiros que estão a adotar um modelo de subscrição em vez de ser um pagamento inicial elevado..No que diz respeito à mobilidade elétrica, qual é que tem sido o aumento da procura, como é que tem sido essa evolução?.Nós aqui, ou seja, nós só temos a parte dos cartões e o nosso simulador é meramente informativo. Portanto, nós temos, nós fazemos a comparação dos cartões..O aumento do custo de vida a que temos vindo a assistir, por força da subida da inflação e de duas guerras, tem levado os portugueses a procurar cada vez mais alternativas mais baratas para os seus consumos de energia e de telecomunicações, por exemplo?.Há operadoras que a nível de tecnologia da fibra e dos routers, etc, estão mais à frente, mas em termos de preço são muito semelhantes. Além de promoções exclusivas, muito do nosso trabalho é ajudarmos o cliente a perceber o que é que é indicado para a sua casa, para o seu agregado. Ou seja, se deve ter 500 megas de internet ou 200 ou 100; quantos telemóveis é que tem e se compensa fazer o 3P nas telecomunicações e os telemóveis à parte fica mais barato do que o 4P com tudo.Nós ajudamos é... Lá está, na literacia das telecomunicações – que já tem nome –, nós ajudamos mais nessa parte, que é ajudar o cliente a decidir o que é que é melhor e comparamos naturalmente..Se o cliente quisesse fazer transferências é um processo complicado?.Sim, sim. A parte dos dois anos de fidelização é uma dificuldade..Como avaliam a procura que tiveram pelos vossos serviços à luz deste contexto económico que atravessamos?.Nós tivemos um grande aumento. O ComparaJá, este ano, cresceu cerca de 50%. É um crescimento muito baseado também – apesar de algumas melhorias internas, bastantes – no aumento que sentimos por força da inflação, por estarmos perante famílias que cada vez passam mais dificuldades, pelo aumento da prestação da casa, que é sempre a primeira coisa a pagar, depois tudo o resto. Nós acabámos por sentir aqui realmente uma grande procura em famílias para conseguirmos ajudar a poupar na energia, nas telecomunicações, nos seguros, no seguro-auto sobretudo..Isso obriga-vos em 2024 a mudar alguma coisa na vossa estratégia?.Sim, sim. Nós para 2024 temos uma estratégia de marketing mais agressiva. Portanto, temos que ir mais atrás dos clientes. Portanto, nós queremos educar as pessoas e, sobretudo, queremos passar a tranquilidade em que isto é um serviço fácil de usar e que as pessoas podem poupar para usar esse dinheiro para se divertirem, para viajar, para poupar. Nós este ano estamos cientes que vai ser desafiante do nosso lado porque tudo indica, posso estar errado, mas tudo indica que as pessoas não vão ter tanta necessidade de poupar porque vão sentir um pequeno alívio nas contas. Vão sentir que a prestação vai baixar um bocadinho, vão sentir que os alimentos não vão subir tanto e vão ter aquela sensação de ok, pronto, isto já passou pior, já estou mais confortável.