A Fundação Âncora tem um projeto ambicioso para dinamizar o mercado de arrendamento nas principais cidades portuguesas, assente num modelo ainda inexplorado no país. Esta entidade, que começa agora a apresentar-se aos stakeholders, quer construir ou reabilitar mil casas num prazo de cinco anos, destinadas a profissionais com rendimentos mensais entre os 1200 e 2500 euros. O investimento previsto até 2031 ronda os 200 milhões de euros.
Esta é a primeira fase de um plano, cujo horizonte temporal se estende até 2045 e envolve a criação de um parque habitacional de 100 mil fogos. A concretização exige a reunião de vários parceiros: autarquias, misericórdias e IPSS, promotores e construtores, banca e investidores particulares, explica Pedro Sarmento, o criador da Fundação Âncora, ao DN. Nesta fase, o radar está centrado nos municípios de Lisboa, Oeiras, Cascais, Sintra, Évora, Coimbra e Porto.
O modelo começou a ser desenhado há cerca de um ano por Sarmento, engenheiro mecânico de formação, que fez carreira em Espanha como consultor de empresas e fundos de investimento. Analisou os exemplos de Viena de Áustria, onde 43% da habitação é pública ou cooperativa, dos Países Baixos, cuja solução habitacional para mais de 20% da população assenta num sistema de associações de lucro limitado, verificou que em Paris 25% do stock das casas é público e a cidade tem o objetivo de atingir a fasquia de 40% até 2035, e confrontou-se com os residuais 2% de habitação pública em Portugal.
Criou um think tank sobre o tema habitação, reuniu amigos, consultores, advogados e, no início deste ano, constituiu a Fundação Âncora. A visão de Pedro Sarmento, que assume a presidência do conselho de administração, é criar uma infraestrutura habitacional dentro da filosofia da cidade dos 15 minutos e num espírito de comunidade, com rendas acessíveis à classe média trabalhadora (taxa de esforço inferior a 35%) e contratos de longa duração. Nos últimos meses, o empreendedor tem-se multiplicado em contactos. Já se reuniu com câmaras, misericórdias, banca. Admite que o modelo não é perceptível num primeiro encontro, mas os contactos têm-se repetido, garante. “Decorrem várias negociações”, mas “não vamos apresentar nada até ao final do ano”, diz.
A Fundação Âncora propõe um modelo assente em três soluções: construção em terrenos cedidos pelas autarquias (direito de superfície); reabilitação de edifícios municipais e/ou do setor social devolutos; e alteração de uso de imóveis para habitação. O investimento fica do lado da fundação, que pretende angariar capital junto da banca tradicional, de fundos comunitários e de investidores privados. Este último veículo de financiamento tem por base “dívida paciente” sob Notas de Impacto Social, com juros anuais entre 2,5 a 3,5%. É um instrumento semelhante aos empréstimos obrigacionistas, mas com uma maturidade mais longa. A fonte para a liquidação da dívida provém das rendas.
Outra das particularidades deste projeto é o cálculo do valor da renda. O preço é definido pelo custo, ou seja, é uma equação entre o investimento realizado e as verbas para manutenção e conservação dos imóveis. Toda a gestão fica na esfera da Fundação Âncora. Como explica Pedro Sarmento, a cobrança das rendas, a manutenção do edificado e dos espaços comuns é da responsabilidade da fundação. Mas todo este projeto exige escala. “O mínimo dos mínimos são 100 fogos construídos ou reabilitados ao mesmo tempo, mas idealmente queremos começar com 200”, adianta. A estrutura “tem de gerar cash-flow”, sublinha.
O presidente e também diretor executivo deste organismo defende a criação de comunidades intergeracionais nos clusters habitacionais. A autarquia ou a entidade que disponibiliza o terreno/edifício pode repartir o número de fogos de acordo com as necessidades identificadas na localidade: uma parte destinada a estudantes, uma percentagem para jovens profissionais, outra para famílias locais... Pedro Sarmento reconhece que é preciso esclarecer e mudar mentalidades para implementar este modelo. “A volatilidade e o medo dos organismos públicos é grande. Foi preciso gerar informação”, diz. Também o financiamento tem as suas dificuldades. Como aponta, “há muito dinheiro disponível, mas tudo que envolve dinheiro é muito lento”. E “este modelo não aceita equity, só dívida”.
O trabalho deste último ano acabou por reunir um conjunto de especialistas na fundação. No conselho de administração, estão profissionais como Margarida Correia (CEO da Amorim Fashion), Tomás Ferreira Duarte (consultor especializado em estratégia corporativa e finanças), Raquel Vidigal (lidera a transformação da experiência do cliente na TAP) e Ricardo Zózimo (professor auxiliar na nova SBE). A Fundação Âncora também constituiu um conselho fiscal e um conselho de curadores.