Temos uma oportunidade única. Somos hoje reconhecidos pelas melhores razões e por isso procurados por muitos. Temos múltiplos argumentos para atrair estrangeiros com elevado nível socioeconómico que pretende visitar ou residir em Portugal. Mas não podemos esquecer que Portugal tem uma pequena dimensão e, por isso, deve escolher os segmentos de mercado onde quer e deve estar.
Neste âmbito, parece faltar-nos ambição para oferecer produtos de melhor nível, mais diferenciados e que, simultaneamente, contribuam de forma decisiva para o crescimento da economia nacional que a todos afeta. Para além da ambição, há também um outro aspeto do qual raramente se fala: a dificuldade de financiar projetos diferenciados, nos segmentos premium e de luxo.
Vejamos o caso da banca.
Hoje, a concessão de financiamento para fins residenciais e hoteleiros obriga, e bem, que cada banco solicite avaliação externa (acima de determinados montantes podem mesmo exigir mais do que uma) do projeto que é submetido a aprovação. E estas avaliações, em regra, recorrem ao uso de "comparáveis", isto é, no caso de um imóvel residencial, o avaliador vai procurar projetos em desenvolvimento (e em venda) ou concluídos situados na mesma zona e que sejam minimamente comparáveis.
O problema reside aqui.
Quando se pretende desenvolver um projeto de luxo numa zona apropriada para o efeito, mas sem comparáveis, é extremamente difícil ultrapassar as dúvidas dos avaliadores externos e, ulteriormente, dos departamentos de risco dos bancos. E assim, na maioria das vezes, acaba por ser mais "fácil" desenvolver e financiar um projeto pouco diferenciado, mas simultaneamente mais simples de explicar, do que um projeto altamente distinto, porventura, mais rentável e com menor risco efetivo.
Quem perde? Muitas entidades.
- O promotor é obrigado a realizar um projeto menos diferenciado e, possivelmente, de maior risco especialmente em épocas de retração da procura ou de maior instabilidade (caso presente);
- A cidade, presumivelmente terá um edifício novo ou reabilitado, com menor qualidade em vários domínios e, claro, cobrará menos IMT e IMI;
- O Estado, que cobrará menos impostos (Imposto de Selo, IRC, etc.) e, indiretamente, a capacidade de investir em serviços e infraestruturas públicas;
- No geral, o País pela incapacidade de atrair clientes de perfil mais elevado e assim tornando mais difícil o combate à precariedade e aos salários baixos;
- E, por fim, o banco, porque vai financiar um projeto menos diferenciado e, em caso de instabilidade do mercado como o atual, com menor liquidez e potencial valorização. Neste contexto, importa relembrar que na atual situação de instabilidade nos custos de construção e do aumento das taxas de juro, os produtos indiferenciados são os mais arriscados.
Ou seja, neste momento, estão criadas as condições para que Portugal não se consiga afirmar com um destino diferenciado e, porventura, mais sustentável.
Portugal deve... terá (!) de se afastar paulatinamente do turismo de massas e evoluir para um turismo de qualidade.
CEO da Vanguard Properties