Simplificar o licenciamento urbanístico: menos promessas, mais previsibilidade

O novo RJUE promete acelerar os licenciamentos, mas arrisca transformar a demora administrativa em incerteza jurídica. Há reformas legislativas que simplificam a vida aos cidadãos. Outras simplificam o discurso de quem as anuncia. A revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), acompanhada pela Portaria n.º 320/2026/1, parece correr o risco de ficar a meio caminho entre as duas.

A promessa é conhecida: menos burocracia, procedimentos mais rápidos, prazos mais claros e maior responsabilidade dos técnicos. É uma promessa necessária. Portugal não pode continuar a tratar o licenciamento urbanístico como uma prova de resistência, na qual o promotor investe dinheiro, o projetista acumula versões de desenhos e o calendário avança sem que ninguém consiga garantir quando haverá uma decisão.

Mas há uma diferença fundamental entre anunciar a simplificação e produzi-la. E é precisamente nessa diferença que esta reforma merece ser discutida… Pois uma Comunicação Prévia que ninguém se atreve a apresentar dificilmente será uma verdadeira simplificação.

A rapidez anunciada e a rapidez possível: o mito da Comunicação Prévia

A primeira questão é a “famosa” Comunicação Prévia, que é apresentada (no imaginário da reforma!) como uma das grandes portas de saída do licenciamento tradicional. Em vez de esperar pela apreciação municipal, o interessado apresenta os elementos exigidos, assume as suas responsabilidades e pode avançar nos termos legais aplicáveis.

No papel, parece uma solução evidente. Na prática, a pergunta é outra: quantos promotores ou particulares estarão realmente dispostos a atravessar essa porta? Pelas novas definições, parece que a “janela” para uma Comunicação Prévia fica resservada a uns (muito!) poucos processos que têm clareza total sobre o que se pode fazer.

O problema não é a responsabilidade dos projetistas. Essa responsabilidade sempre existiu e é inerente à profissão. O problema é pedir-lhes que assumam, com a segurança necessária, a conformidade de um projeto com um universo normativo extenso, disperso e nem sempre suficientemente claro, sem que exista uma confirmação prévia e inequívoca de todos os pressupostos urbanísticos relevantes.

Um projeto não se limita a cumprir o PDM. Pode estar sujeito a restrições de outras entidades, planos de pormenor, loteamentos, regulamentos municipais, servidões administrativas, restrições de utilidade pública, normas técnicas e condicionantes sectoriais. E muitas vezes também depende da interpretação dos técnicos… A articulação entre disposições que não são evidentes à primeira leitura (e nem necessariamente interpretadas da mesma forma por diferentes serviços, como bem sabemos) não nos permite avançar para Comunicação Prévia em quase nenhum cenário de acordo com a nova versão do RJUE.

É neste contexto que a Comunicação Prévia deixa de parecer uma via rápida e passa a ser uma decisão de risco.

Se o promotor avançar e surgir posteriormente uma desconformidade relevante, as consequências podem ser muito superiores às de uma simples correção documental. A fiscalização pode determinar a suspensão ou o embargo da obra, com impactos financeiros, contratuais e reputacionais que ninguém consegue tratar como um detalhe - é um caso em que a incerteza pode sair muito cara.

Os prazos: quando o prazo legal não é o prazo real

A segunda grande questão é a transparência dos prazos. Uma das expectativas legítimas criadas pelo Simplex de 2024 era a de que os procedimentos passariam a ser mais simples, com menos burocracia e prazos mais definidos. A revisão atual deveria consolidar essa ambição. Porém, a multiplicação de fases, formalidades e momentos de intervenção administrativa pode produzir o efeito contrário.

Para quem promove um projeto, interessa pouco saber que determinada fase tem um prazo legal de X dias se não for possível perceber, com razoável segurança, quanto tempo decorrerá entre a entrega inicial e a possibilidade efetiva de iniciar a obra. O que se vê agora é que, pelo meio, podem existir múltiplas verificações de instrução, pedidos de elementos, aperfeiçoamentos, consultas a entidades externas, audiências prévias e outras ocorrências alteram o calendário. O problema está na falta de uma visão integrada do seu impacto. Um prazo legal não é, por si só, uma garantia de previsibilidade. Se cada fase tiver o seu relógio e se as suspensões forem difíceis de antecipar (e nalguns casos sem limite de número de pedidos pelo lado da entidade camária), ficamos com um calendário urbanístico que é um puzzle cujas peças só aparecem à medida que o procedimento avança. Seria interessante que o Governo fizesse um Gantt do procedimento total para vermos o que daí sai - não é possivel antecipar um prazo.

Uma portaria para simplificar, mas mais elementos para reunir?

A Portaria n.º 320/2026/1 tem um mérito que importa reconhecer: concentra num único diploma os modelos de requerimentos e comunicações e a identificação dos elementos instrutórios, substituindo as Portarias n.os 71-A/2024 e 71-B/2024. É também apresentada como um passo na preparação da futura plataforma eletrónica de licenciamentos urbanísticos.

A uniformização dos requerimentos é uma boa ideia. É difícil defender uma Administração moderna sem formulários coerentes, informação estruturada e procedimentos digitais. Mas há uma distinção que não deve perder-se: uniformizar os formulários não é o mesmo que simplificar o procedimento.

Se o novo modelo obriga a reunir mais informação, a produzir novos elementos ou a assumir formalmente declarações, cuja base jurídica permanece difícil de verificar, a burocracia não desaparece. Muda de sítio.

A portaria deve, por isso, ser avaliada não pelo número de modelos que reúne, mas pelo efeito concreto que produz: quantos documentos deixa de exigir, quantas dúvidas elimina, quantas interações evita e quantas horas de trabalho poupa. Há ainda um risco adicional. Os modelos nacionais só cumprem a sua função se forem efetivamente nacionais na prática. Se cada município começar a recriar formulários, introduzir campos próprios, pedir anexos suplementares ou estabelecer pequenas variações de procedimento, a uniformização transforma-se numa ilusão administrativa.

É o velho paradoxo português: criamos um modelo único e, logo a seguir, descobrimos que cada entidade precisa de uma versão ligeiramente diferente. A diferença parece pequena até ser necessário submeter o mesmo projeto em vários municípios, treinar equipas, adaptar sistemas e explicar por que razão um documento aceite num concelho não é suficiente no concelho vizinho. A verdadeira plataforma única de submissão não pode ser apenas um portal com uma aparência comum. Tem de representar regras de submissão comuns, critérios transparentes e uma experiência consistente para o utilizador.

O que precisamos é de uma Administração que não se limite a publicar a lei, mas que contribua para a sua aplicação previsível.

Seria injusto concluir que a reforma não contém caminhos promissores. A consolidação normativa, a tentativa de uniformização dos requerimentos, a digitalização e a aposta numa plataforma articulada com os sistemas municipais são passos na direção certa.

O que falta é assegurar que estes instrumentos produzem uma mudança efetiva no funcionamento do sistema...