Ao longo das últimas semanas muito se tem sido escrito sobre a crise e a incerteza causadas pela Pandemia do Covid 19, inclusivamente, sobre o setor imobiliário. Os impactos, de curto, médio e longo prazo, variam consoante o setor de atividade, sendo certo que, no agregado, a pandemia causará na maioria dos países, forte e provavelmente, nunca vista, contração do PIB. Posto isto, exponho algumas ideias da nossa visão do Day After para o setor imobiliário residencial e sugestões para quem nos governa.
As taxas de juro vão manter-se a níveis historicamente baixos, dada a necessidade da maioria dos Estados, emitir mais dívida, essencial para injetar liquidez e apoiar as populações e as empresas, e ao mesmo tempo, promover programas de investimento públicos. As promotoras imobiliárias nacionais, até fruto de uma muito mais rigorosa política de financiamento por parte dos bancos, é globalmente sólida, havendo um stock de produtos em construção, bastante reduzido. Julgo que a volatilidade das bolsas, afugenta numerosos investidores e aforradores, sendo provável que muitos deles considerem o mercado imobiliário, como um investimento refúgio, quer através de compras diretas como de participações em fundos de investimento diversificados. Apesar disso, é provável que, a banca, até pelo acréscimo de solicitações, irá ser ainda mais cautelosa e reduzir, sensivelmente a exposição ao setor. É ainda, possível, que investidores internacionais, coloquem em standby alguns dos seus projetos. Ou seja, haverá provavelmente, a curto e médio prazo, menos oferta. O acréscimo do desemprego e menor confiança no futuro, afetará particularmente os produtos imobiliários do segmento médio e médio-baixo, tanto no preço como na liquidez, eventualmente, parcialmente compensado, por um acréscimo do arrendamento tradicional. No segmento médio, alto e premium, acreditamos que devido ao fenómeno das taxas de juro baixas, à volatilidade elevada e à forte probabilidade de Portugal, continuar e até reforçar a sua boa imagem no exterior, a procura manter-se-á forte e os preços estabilizados no prazo de 6 a 12 meses.
Perspetivamos algumas evoluções no desenho dos imóveis, com crescente preocupação com os temas da sustentabilidade e ambiente e mais concretamente na saúde e bem-estar dos seus ocupantes. Em concreto, estará na agenda, o conceito de healthy living systems, ou seja, espaços públicos e privados que suportem a qualidade de vida e promovam a saúde dos seus ocupantes. Perspetiva-se o aumento da procura de soluções na área do cohousing ou opções híbridas, como a oferta, pelo mesmo promotor, de espaços de trabalho, próximos da oferta de habitação. Acreditamos que no futuro, haverá mais pessoas a trabalhar, parcialmente em teletrabalho (até 2 dias por semana), daí se perspetivar esse crescimento.
A incerteza causada pelo Covid, para as vendas em planta, acarretará algumas consequências previsíveis. O cliente, tenderá a ser mais cauteloso, avaliando melhor o track-record do promotor e da sua capacidade económica e financeira e melhor avaliar a qualidade intrínseca de cada projeto. Num mercado mais seletivo só os melhores promotores e melhores projetos irão ultrapassar estas fases, relativamente incólumes.
A nível macro, a melhor forma de ultrapassar a crise passa pela promoção do investimento público e privado, de qualidade. O Estado Português, devido ao elevado endividamento, está limitado no volume de investimento que poderá realizar, e os privados, vão ter que investir as suas reservas na recuperação das suas empresas. O investimento estrangeiro, uma vez mais, será preponderante. É por isso, importantíssimo, reformular de forma inteligente o programa dos Golden Visa e porventura introduzir outras inovações, visando atrair, não só, investidores, mas sobretudo residentes, especialmente, famílias e quadros qualificados. Paralelamente, devemos estender o Simplex a algumas áreas essenciais para se concluir negócios, com a devida segurança jurídica – a vídeo conferência como meio de identificar as partes, assinatura digital pelos outorgantes e seus representantes. E ao nível das Edilidades, a digitalização de todos os procedimentos, incluindo o acesso aos documentos dos projetos, com certificação similar à da Certidão Permanente on-line. É crítico para nos mantermos competitivos e diminuir o preço das casas, reduzir muito substancialmente, o tempo de aprovação dos projetos. Portugal, como é patente em inúmeras publicações internacionais, tem crescente visibilidade e por isso, deve intensificar as suas ações estratégicas visando ajudar a recuperação do setor, vital para a economia.
José Cardoso Botelho, managing director da Vanguard Properties