"Há programas que obviamente nós estamos neste momento a reavaliar. Um deles é o dos vistos gold, que provavelmente já cumpriu a função que tinha a cumprir, e que, neste momento, já não se justifica mais manter". Foi assim que António Costa anunciou a possibilidade de colocar um fim aos Vistos Gold, no decorrer da Web Summit..Há uma ideia absolutamente errada daquilo que são os vistos gold. Dizer que fazem aumentar os preços das casas é um dos exemplos. Mas desde que os vistos gold foram criados, em 2012, foram investidos quase sete mil milhões de euros (cerca de 6,54 mil milhões), a sua grande maioria, cerca de 90%, no mercado imobiliário, de acordo com o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras..O que significam os vistos gold? Significam que, por cinco anos, os cidadãos que não fazem parte da União Europeia têm uma autorização de residência desde que transfiram capitais no montante igual ou superior a 1,5 milhões de euros, criem, pelo menos, 10 postos de trabalho, adquiram bens imóveis de valor igual ou superior a 500 mil euros ou ainda que adquiram e realizem obras de reabilitação, no montante global igual ou superior a 350 mil euros. Parece-me a mim que os investimentos estrangeiros trazem riqueza ao nosso país..Contudo, com o anúncio desta reavaliação do programa, há uma real preocupação para quem investe, nomeadamente como é que vai escoar o produto que foi especificamente desenhado para esse efeito, que dificilmente será vendido em outro contexto..Existem projetos a começar e outros em fase de desenvolvimento em áreas que ninguém pensaria investir não fosse o programa dos vistos gold. Muitos destes investimentos são feitos em zonas do país categorizadas por terem baixa densidade, onde antigas fábricas, palácios e grandes edifícios, que anteriormente tiveram a sua função, e que agora, devolutos, tinham perdido a sua razão de existir, voltam a ser vistos como uma oportunidade graças a este programa..A principal razão de os investidores considerarem localizações anteriormente menos estimadas, deve-se à última alteração feita pelo Estado, em janeiro de 2021, que impossibilitou a obtenção de vistos gold para os investidores imobiliários estrangeiros no litoral e nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto..Claramente que era nas grandes cidades que tanto o investidor, como quem queria usar o programa vistos gold, se sentiam mais confiantes. O mercado é mais estável e comprar no interior muitas vezes deixa algumas reticências. Neste momento, quem procura um visto gold e quer investir nas grandes cidades tem de se focar ou em espaços comercias ou em projetos turísticos. Estas são apenas as duas maneiras possíveis para a obtenção dos vistos gold, e, sim, os promotores conseguiram com criatividade ajustar-se às novas regras continuando a desenvolver o residencial com a ligeira alteração para empreendimento turístico..Porém, é de salientar que quem investe fora dos grandes centros urbanos influencia automaticamente o crescimento e o desenvolvimento de toda a zona envolvente. Grande parte destes investimentos foca-se no turismo, que irão certamente exponenciar toda a área envolvente..É preciso perceber que estas cidades, muitas vezes pequenas vilas, beneficiam e irão beneficiar futuramente deste tipo de programas. Lisboa beneficiou! Porto beneficiou! Setúbal beneficiou e muitas outras iriam beneficiar..Vamos a exemplos práticos. Uma antiga fábrica em Setúbal, abandonada há mais de 15 anos, onde o programa visto gold permitiu o surgimento de mais 70 habitações focadas principalmente no aluguer a longo prazo. Estamos a falar num investimento de cerca de sete milhões de euros onde claramente se não fosse este tipo de programa, a utilidade deste edifício seria nula..Estes tipos de projetos demoram pelo menos quatro anos desde o início da compra até a fase final de venda. Os licenciamentos são duros e morosos, levando muitas vezes ao desespero de quem somente deseja uma simples aprovação. Nesta localização específica existe uma carência enorme de arrendamentos e foco será esse, arrendamento de longa duração. Podemos ver que se trata de um caso onde o win-win é claro. Ganha quem investe no visto gold e ganha toda a área que envolve o edifício, com novo comércio e mais arrendamentos. É interessante ver a capacidade da arquitetura quando bem executada, a maior parte das vezes acaba sempre por criar oportunidades em seu redor..Existem muitos outros exemplos, no caso do interior. Há projetos de cariz turístico a serem desenvolvidos neste momento e irão claramente trazer novas vidas a vilas muitas vezes desertas grande parte do ano..É importante parar e pensar como estas cidades e vilas vão evoluir com este tipo de projetos. Assuntos como o planeamento urbanístico, e quem vai será atraído para este tipo de investimento. Será que existem infraestruturas suficientes para acomodar tantas pessoas? É realmente importante planear porque só assim conseguiremos tirar o melhor partido deste tipo de programas! E planear significa não continuar a olhar para a superfície quando a questão é muito mais profunda. A capacidade do Estado para alterar as regras em momentos repentinos é inqualificável..Para quem investe, o objetivo é claro: é obter retorno. Para quem aplica este tipo de programas, neste caso o Estado, o objetivo também tem de ser claro e apenas capitalizar não me parece a melhor maneira de olhar para o assunto..Há muito tempo e dinheiro investido em projetos que estão em fase de desenvolvimento e, de repente, há um anúncio de reavaliação que pode mudar tudo. No passado isto já aconteceu, nas grandes cidades, onde projetos que estavam claramente desenhados para este propósito, acabaram por ter de ser adaptados à nova realidade..Acaba por ser assustador, o facto de ter de se repensar na arquitetura, onde na maior parte dos casos a única viabilidade do negócio era realmente com o aproveitamento do programa vistos gold. Muitos destes edifícios dificilmente conseguiriam ganhar nova vida sem a ajuda deste tipo de programa, alguns com grande valor histórico e que o Estado nunca olhou para eles, infelizmente. A oportunidade está aqui. Trazer com este tipo de programas o renascimento de edifícios sem valor para o Estado, mas com grande potencial para os investidores e para os portugueses..Quem empreende no Imobiliário tem de ter uma visão a longo prazo. É importante programar, e é aí que o Estado deve ser claro. De outra maneira o bom tempo, a comida e a simpatia vão acabar por deixar de conquistar quem tanto gosta deste país. Em grande parte, são eles os responsáveis por promoverem o nosso país criando muitas oportunidades..Gonçalo Roxo, cofundador da Your Property Advisor