Para quem está a pensar em comprar casa e beneficiar de uma descida dos preços devido à atual conjuntura económica, as notícias não são animadoras. O mercado já começou a dar sinais de abrandamento, movimento que se poderá agravar na reta final do ano e em 2023, mas nada aponta para uma descida nos valores, dizem os agentes do setor imobiliário. Eventualmente, poderá ocorrer uma estabilização em algumas zonas do país. O que também não é líquido, dada a elevada procura por parte das famílias portuguesas e a escassez de oferta, a que se soma o elevado interesse dos estrangeiros por Portugal.
Os últimos dados do Instituto Nacional de Estatística são ilustrativos da perda de dinâmica do mercado residencial. Em junho deste ano, registou-se uma quebra de 7,6% no número de transações, o que já não sucedia desde fevereiro de 2021. Também as avaliações bancárias para efeitos de crédito à habitação caíram em agosto pelo terceiro mês consecutivo. O Banco de Portugal deu ainda nota que, em agosto, o crédito à habitação registou o primeiro abrandamento em quase dois anos. "São sinais de algum arrefecimento do mercado, do lado da procura", reconhece Beatriz Rubio, CEO da Re/Max. Tudo porque o custo de vida disparou e as taxas Euribor não param de aumentar.
Ainda assim, os operadores imobiliários estão otimistas. Paulo Caiado, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), acredita que este ano "não será significativamente diferente de 2021", embora admita que "o segundo semestre seja caracterizado por algum refrear do número de transações". Já Ricardo Sousa, CEO da Century21, aponta a possibilidade de se assistir no último trimestre deste ano e em 2023 a um abrandamento nas vendas.
Para já, o setor apresenta números recorde e um abrandamento não é sinónimo de travagem. Nos primeiros seis meses do ano, foram vendidas mais de 87 mil casas (um crescimento de 14% face ao homólogo de 2021), por um valor global superior a 16 mil milhões de euros (mais 31%). Patrícia Barão, responsável da área residencial da JLL, lembra que os racionais do negócio não se alteraram: "Mantém-se o cenário de procura elevada face a uma oferta limitada".
O que está a preocupar o setor é a falta de construção nova, na medida em que o mercado é totalmente dominado pela venda de casas usadas (as novas representaram apenas 18% no total transacionado no primeiro semestre). "A incerteza reside no impacto do contexto económico na oferta", realça Beatriz Rubio. O aumento significativo dos custos de construção, bem como das taxas de juro, com consequências diretas no crédito habitação, podem conduzir os promotores a ajustar os seus projetos, o que afetará "ainda mais o fluxo de oferta disponível", diz Patrícia Barão. Neste cenário, uma eventual descida de preços torna-se difícil.
No primeiro semestre deste ano, já com os efeitos da guerra na Ucrânia e a subida da inflação, comprar uma casa ficou 13,2% mais caro do que no período homólogo de 2021. Segundo Beatriz Rubio, a diferença entre a oferta e a procura "é tão notória, que mesmo a provável redução da procura no atual contexto económico não será suficiente para impor uma redução dos preços".
Para Paulo Caiado, o custo da habitação prime em Lisboa, Porto e Algarve não vai sofrer alterações e as promoções novas confrontam-se com custos de construção e de materiais que têm que ser refletidos no valor final da venda. A responsável da JLL admite mesmo que o aumento dos preços da construção nova pode fazer subir os preços em 5% até ao final do ano. Já Ricardo Sousa considera possível que neste último trimestre do ano e em 2023 se venha a assistir a uma fase de estabilização, isto se o contexto macroeconómico se mantiver.
Também Francisco Bacelar, presidente da Associação dos Mediadores do Imobiliário de Portugal (ASMIP), admite algum ajustamento nos preços com a quebra da procura, mas lembra que o país tem assistido a um interesse crescente por parte dos estrangeiros. Brasil, Reino Unido, França e EUA continuam a dinamizar de forma sólida o mercado, diz Patrícia Barão. "Portugal atingiu um posicionamento e credibilidade invejáveis a nível internacional enquanto país para viver e investir, e está a captar clientes de novos países, sem grande tradição de comprar casa em Portugal, como é o caso dos Estados Unidos, que são hoje o nosso cliente internacional número um", revela Ricardo Sousa.
Uma reviravolta no mercado, fruto do incumprimento à banca das famílias que compraram casa com recurso a crédito, principalmente nestes últimos cinco anos (as mais afetadas pela subida das taxas de juro), não é um cenário expectável para os operadores imobiliários. "A situação é diferente daquela que passámos em 2009, aquando da intervenção da troika. O nível de desemprego é agora muito mais reduzido, a discrepância entre procura e oferta habitacional é muito grande, o nível de poupança há muito que não era tão elevado", defende Paulo Caiado. Na sua opinião, os bancos aprenderam com a experiência passada e não estarão interessados em que se "multipliquem os incumprimentos e a consequente venda de ativos subavaliados resultantes de crédito malparado".
Para Francisco Bacelar, "os créditos recentes foram concedidos com muito mais critério" do que no passado, dando assim alguma segurança. No entanto, os agentes são unânimes em defender que o governo e os bancos devem criar mecanismos de proteção às famílias. E tudo indica que isso sucederá. Amanhã, o governo vai apresentar a proposta de Orçamento do Estado para 2023, onde serão incluídas medidas para mitigar o esforço dos portugueses com o aumento das prestações da casa. Em cima da mesa, está a possibilidade de estender o prazo de amortização das dívidas e a suspensão da comissão de amortização.
