A Avenue, promotora imobiliária que desenvolveu projetos residenciais de luxo como o 266 Liberdade (antigo edifício do Diário de Notícias, em Lisboa) ou o Aliados 107 (sede do extinto Comércio do Porto), gostaria de investir em habitação para a classe média, mas a atual taxa de 26% de IVA aplicada na construção nova impossibilita esta aposta, diz Aniceto Viegas, CEO da empresa. Segundo diz, uma redução deste imposto para 6% permitiria uma poupança de 700 euros por metro quadrado.
Aniceto Viegas sublinha que a Avenue tem assumido “um papel mais transformador” na regeneração das duas principais cidades do país, o seu foco de investimento, tendo passado de uma oferta centrada no segmento socioeconómico alto para o médio-alto. Neste momento, o foco da promotora são os projetos habitacionais Fernão Magalhães 127, no Porto, e o Nolipa, em Lisboa. Não são empreendimentos exclusivos, como tem vários no seu portefólio, mas também não são para a classe média portuguesa. “Gostaríamos mais de estar no segmento médio. O problema é a equação de preço”, frisa.
O gestor aponta vários entraves ao desenvolvimento de projetos habitacionais mais acessíveis, todos com repercussão no custo de produção. O terreno é caro, também elevado é o preço atual da construção e, neste parâmetro, acresce a tributação de 26% - “o IVA pesa verdadeiramente na estrutura de custos”, diz -, e os procedimentos administrativos são lentos. “Por cada ano num processo de licenciamento há um custo acrescido de 500 euros/m². O IVA a 23% significa 700 euros/m²”, assegura. “Somando tudo isto rapidamente estamos a ter um custo elevado de produção e a sair do patamar de preço para o segmento médio.”
Uma descida nos custos da promoção imobiliária através de licenciamentos mais rápidos e uma taxa reduzida de IVA seria repercutida no preço final das casas, garante. Mas admite a existência de alguma desconfiança dos portugueses face a situações de descida de impostos que depois não tiveram efeito na carteira dos consumidores. Como sublinha: “Se eu puder reduzir, não hesito um segundo. Este é um negócio de reinvestimento, uma corrida contra o tempo.” Para o gestor, construir e vender casas mais baratas irá também provocar um efeito de quebra no preço dos terrenos. “Acabará por acompanhar”, defende.
Aniceto Viegas não vislumbra outra solução para o incremento da oferta para a classe média. “Não há casas e o Estado não quer abdicar da receita. Mas é uma forma de trazer mais oferta para o mercado”, afirma. Para construir mais barato é preciso industrializar a construção - já há alguns exemplos no país, mas ainda não há escala, lembra. Caso o Governo baixe o IVA, a Avenue “estaria interessada” em promover habitação para a classe média. De outra forma, “não se consegue. Já estudámos e chegámos à conclusão de que o preço era demasiado elevado para o segmento”.
Mil milhões no país
A Avenue arrancou no final do ano passado com o projeto Fernão Magalhães 127, no centro do Porto, que vai disponibilizar 334 fogos (de T0 a T3), 17 mil metros quadrados (m²) de escritórios e 400m² para retalho. É um investimento de 150 milhões de euros para concluir até 2027. O preço médio é de 5500 euros/m². A empresa já assegurou a colocação de 75% dos 188 apartamentos que compõem a primeira fase do empreendimento. “O mercado está a responder”, diz o responsável. Os investidores repartem-se entre nacionais e internacionais, com estes últimos a centrarem as aquisições nas tipologias mais pequenas. Nas próximas semanas, será aberta nova fase de vendas.
Em Lisboa, a Avenue tem também em mãos um projeto de grande escala. Chama-se Nolipa e terá 466 apartamentos, 3500m² para retalho e 10 mil m² para serviços. O investimento ascende a 250 milhões de euros. A promotora iniciou a comercialização junto de um grupo de clientes e investidores (vendas privadas) e assegurou a colocação de 25% dos 232 fogos da primeira fase. Segundo o gestor, 91% dos compradores são portugueses. Neste empreendimento no Campo Grande, o preço médio ronda os 7000 euros/m².
Com 10 anos de atividade em Portugal, a Avenue responde por um investimento total de mil milhões de euros, repartidos por 17 ativos imobiliários de habitação, retalho e serviços, em Lisboa e no Porto. Neste momento, a promotora já executou 600 milhões, que geraram 700 milhões de vendas. Segundo Aniceto Viegas, há 400 milhões em execução, dos quais 135 milhões realizados.