Depois de ter dado vida a mais de meia centena de hotéis em 16 países, o Pestana Hotel Group (PHG) está a afinar a aposta no mercado do turismo residencial. O grupo tem em curso um investimento de 300 milhões de euros numa dezena de projetos até 2028. Se a Madeira e o Algarve fazem já parte da estratégia clássica neste segmento, a Costa Alentejana assume-se como um novo amor a longo prazo. Esta semana foi lançada a primeira pedra do Pestana Porto Covo Village, um empreendimento com 174 unidades de alojamento turístico cujos preços médios se situam entre os 450 mil euros e os 500 mil euros.
Localizado a escassos passos da praia, o projeto, orçado em 50 milhões de euros, está praticamente todo vendido e as duas fases de construção serão desenvolvidas em simultâneo. O PHG estreou-se no segmento imobiliário há 20 anos, no Algarve, mas foi o sucesso do Pestana Troia Ecoresort que serviu de engrenagem para mais um passo na Costa Vicentina. "Com toda a credibilidade e experiência que o grupo tinha em Troia e o bom nome com que ficámos no mercado relativamente a Pestana Residences, marca criada há cinco anos para esta área, seria uma pena não termos mais produto para desenvolver quando a procura era óbvia."
"Estávamos à procura de espaços para crescimento, mas a procura estava já muito forte entre Troia e Sines, e os valores dos terrenos estavam incomportáveis. Pensámos mais a sul e, depois de Sines, o primeiro polo que surge é Porto Covo. A sul de Sines não há muitos projetos com dimensão e beneficiámos desse fator. É a primeira vez que temos um projeto que começa a sua obra estando quase totalmente vendido", explica ao Dinheiro Vivo o chief development officer (CDO) do PHG, José Roquette.
O Pestana Porto Covo Village é um dos dez empreendimentos que o grupo tem em desenvolvimento na área do imobiliário. A aposta na Costa Alentejana conta ainda com o Pestana Ferragudo, o Pestana Comporta, um empreendimento em Brejos da Carregueira, o Pestana Valley-Nature Village e o Pestana Gramacho, ambos no Carvoeiro.
Já na Madeira há três projetos em desenvolvimento: o Madeira Acqua, o A Fábrica Funchal e o Formosa Bay - que será o primeiro investimento do grupo com Cristiano Ronaldo no segmento imobiliário. O Pestana Silves encerra o pipeline do grupo a sul do país.
Se cinco décadas de vida tinham já ensinado ao grupo Pestana que a diversificação de áreas de negócio é fundamental, a pandemia mostrou, na prática, que colocar os ovos em cestas diferentes pode ser uma boia de salvação. Em 2021, o segmento residencial teve o maior peso de sempre nas contas do grupo, cerca de 30%, ajudando a amparar a queda nas contas provocada pelos hotéis fechados. No ano passado, o negócio do turismo residencial representou 25% da operação global do PHG com receitas de 138 milhões de euros.
O objetivo é manter esta percentagem nos próximos anos, de forma a oferecer uma maior segurança nas ondas da procura turística. "Esta área tenderá a ter um contributo para os resultados cada vez mais estável. Queremos criar um pipeline de projetos que permita que isso seja o mais constante possível, uma vez que o turismo é bastante cíclico, com picos de maior ou menor procura, e a ideia é contrabalançar esses ciclos com um negócio mais estável como este do imobiliário", justifica o responsável pelo desenvolvimento de projetos do Pestana. O Algarve, a Costa Alentejana e a Madeira são as regiões prioritárias na estratégia de crescimento do Pestana Residences. Já a capital está fora do radar do PHG no ramo imobiliário.
"Tivemos um projeto em Lisboa, que correu muito bem, mas foi bastante lento, sofreu imenso com os problemas de licenciamento da câmara e sentimos que é mais difícil desenvolver projetos na capital. Obviamente que existe um mercado muito forte, mas é mais difícil", diz.
Portugueses lideram compras e fim dos vistos gold com pouco impacto
Na hora de investir são os portugueses a assumir a linha da frente. Na Costa Alentejana, 95% das vendas do Pestana Residences está alocada ao mercado nacional. Um terço dos compradores são investidores regulares dos projetos do grupo. "Existe muito a ideia de que os tesouros de Portugal estão nas mãos de estrangeiros e não é verdade", garante José Roquette. "Conhecemos o mercado nacional e desenvolvemos um produto especificamente para os portugueses. É o mercado que aderiu mais, o que respondeu mais depressa e é hoje o nosso principal cliente nesta área", acrescenta.
Os portugueses que investem nestes ativos estão dispostos a pagar, em média, 500 mil euros. E é com base neste perfil que os projetos da cadeia hoteleira são traçados. "Não vale a pena estarmos a desenvolver projetos para investimentos maiores. Há muitos outros para casas de quatro ou cinco milhões e encontrarão mercado. Mas nós não temos essa pretensão, conhecemos bem o mercado português e é para ele que vamos trabalhar", assegura.
Já no Algarve e na Madeira o cenário muda de figura com uma expressão maior de compradores internacionais. Ingleses e franceses são os que mais compram uma segunda habitação e somam-se também as manifestações de interesse dos norte-americanos e brasileiros. Questionado sobre qual o impacto que a medida do governo que propõe o fim dos vistos gold terá no negócio, José Roquette admite que é residual, mas alerta para os perigos da proposta do pacote Mais Habitação. "Tivemos alguns vistos gold, mas, no nosso caso, não foi muito significativo. Mas é um erro travar o investimento estrangeiro, os vistos gold são determinantes para o país. Fechar a porta é levar a ideologia para a economia", alerta.
Aposta nas capitais europeias
Já no que respeita aos futuros investimentos da artéria principal do negócio do PHG, os próximos passos serão dados com cautela. "Investimos em contraciclo, não é quando o destino está na sua exuberância e com os preços mais caros, temos uma visão de longo prazo e trata-se de um setor de capital intensivo não podemos estar a entrar quando os mercados estão mais aquecidos. Estaremos nos próximos anos com uma postura mais serena", enquadra José Roquette.
O CDO do grupo Pestana sublinha, no entanto, que, do ponto de vista financeiro, o grupo nunca "esteve tão forte nem tão capaz de dar grandes passos". A robustez das contas faz-se à boleia das receitas históricas alcançadas em 2022, de 453 milhões de euros e dos lucros de 109,5 milhões de euros. "Sabemos que estamos preparados para dar passos fora se surgirem as oportunidades mais interessantes", garante. O reforço da presença nas capitais europeias é o farol que guia o plano de negócios futuro. Itália ou Bélgica são alguns países "que podem fazer sentido".
Para já, está a ser construída, em Paris, a sexta unidade da insígnia Pestana CR7, que resulta de um investimento de 60 milhões de euros, partilhado com o jogador português, e cuja abertura está prevista para 2026. Fora da Europa é para os Estados Unidos que o grupo olha com o foco de aumentar o portefólio que conta atualmente com dois hotéis em Nova Iorque e um em Miami.
Dentro de portas e à semelhança dos planos para a marca residencial, são as regiões turísticas que assumem prioridade. "Temos espaço para crescer no Algarve. A nossa presença hoteleira está muito concentrada na zona do Alvor e o Algarve é muito grande, existem oportunidades noutras regiões", refere. Em Lisboa deverá abrir portas em breve um novo hotel na Rua Augusta depois de ter inaugurado, recentemente, o Pestana Pousada de Alfama. Na Madeira, o grupo tem já "uma presença fortíssima", mas continua atento a oportunidades.
Já nos Açores, onde o grupo detém um hotel e duas Pousadas, José Roquete admite que, apesar do potencial da região, há restrições que aniquilam o desejo de investir. "A sazonalidade é mais forte, em comparação com a Madeira, e existe a questão do transporte aéreo que sempre foi o principal entrave. É bom ter algum realismo quando se pensa em investir nos Açores. Estes dois constrangimentos afetam a rentabilidade dos projetos", lamenta.
