Em qualquer setor, melhorias são sempre bem-vindas. Com a evolução tecnológica que experienciamos diariamente, assistimos cada vez mais à sua forte aplicação a diversos setores, atuando como principal enabler de ganhos de performance, quer ao nível da otimização, quer da automatização de processos.
Também no setor imobiliário se verifica uma crescente vontade (necessidade?) de incluir características tecnológicas nos espaços e vice-versa, onde o utilizador se torna o principal foco de atenção, mas não só: está intima e transversalmente relacionada com a sustentabilidade, com aspetos sociais e com governança - ESG (Environmental, Social, and Governance).
Sou, contudo, da opinião que o digital não veio substituir o físico, mas sim complementá-lo e, preferencialmente, melhorá-lo, não sendo exceção este setor. Como principais exemplos, verificamos em contextos diários uma presença cada vez mais crescente de tecnologias como Inteligência Artificial (IA), Realidade Virtual (RV) e Internet das Coisas (IoT) que, associadas a tecnologias de recolha e tratamentos de dados, nos levam a este tempo de Big Data. Exemplo esse, é a indústria da Proptech - tecnologia desenvolvida para ou aplicada ao imobiliário, relativamente recente, tendo surgido no início do séc. XXI, com forte crescimento nos últimos anos, e onde se prevê uma taxa anual de crescimento composta na ordem dos 17%, com previsão acima de $85 MM em 2032.
A digitalização deste mercado impacta as mais diversas áreas e fases do processo imobiliário, desde os estudos iniciais, à construção, passando pela comercialização, e chegando à gestão dos imóveis e utilizador final:
1. A montante do desenvolvimento imobiliário
Neste ponto incluem-se todos os estudos de mercado, avaliação de cenários de desenvolvimento e execução dos projetos. Tirando partido de tecnologias existentes como IA, associados a conceitos de Big Data, é possível automatizar processos, analisar o mercado através de dados históricos e tomar decisões suportadas, monitorizando em tempo real os recursos e criando soluções que permitam a sua otimização - uma questão extremamente relevante dada a importância crescente do ESG numa indústria que é responsável por 39% das emissões globais de CO2.
Em termos de avaliação de cenários e estudos de mercado, existem já plataformas que recolhem toda a informação e a apresentam de uma forma tratada e uniformizada, como por exemplo AVM (Automated Valuation Model).
2. No desenvolvimento imobiliário (Projetos)
O desenvolvimento na área de software tem vindo a permitir cada vez mais um planeamento da construção, através da criação de modelos virtuais, sendo o conjunto de ferramentas vulgarmente conhecida por "BIM" aquele que merece maior destaque, pela otimização de recursos, redução de consumo de materiais e análise do ciclo de vida de todo o edifício, bem como pela possibilidade que dá aos projetistas de antecipar virtualmente a sua obra. Nesta área, verifica-se já uma simbiose de hardware e software que suportam o acompanhamento remoto do progresso, gestão da documentação e da comunicação.
Já na fase de construção, a tecnologia de impressão em 3D está a ser extraordinariamente desenvolvida, já com provas dadas do que há uns anos seria impossível de imaginar.
3. Na comercialização dos imóveis
As realidades virtual e aumentada tornaram-se relativamente comuns nas fases iniciais de comercialização. Através destas tecnologias, é possível simular, recriar e embeber ambientes, espaços e conceitos com sofisticação, permitindo também a visualização de projetos e dados de mercado. É hoje possível criar um envolvimento e aproximação de investidores e arrendatários ao projeto, potenciando a atração e retenção pelo produto final.
4. Na utilização dos imóveis
Vivemos atualmente uma cultura do imediato. O utilizador/consumidor procura cada vez mais ter acesso ao que quer, onde e quando quer, de uma forma interativa e cativante. Por outro lado, um grande desafio é conseguir ir ao encontro das necessidades específicas de cada indivíduo, atuais e que possa vir a querer e exigir. Aqui, toma especial preponderância o recurso à "gamificação", como forma de tornar sistemas, plataformas e dispositivos atrativos, simples, divertidos e intuitivos de utilizar.
Nos escritórios, é cada vez mais comum os utilizadores recorrerem a aplicações que permitem interação com o espaço e com a comunidade onde se integram. É possível selecionar posto de trabalho, estacionamento ou sala de reuniões, regular a temperatura do ar, encomendar comida ou outros bens e serviços, visualizar eventos e notícias relevantes e participar em comunidades com os mesmos interesses dentro e fora da esfera do trabalho. Assistimos também à utilização generalizada de ferramentas de self-service para os serviços disponíveis (catering, limpeza, manutenção), gestão de incidentes, entre outros.
No setor residencial, e não só, a domótica já existe há bastante tempo, tendo vindo a ser ajustada às novas tecnologias e às reais necessidades dos utilizadores. Contudo, com o incremento do IoT, cada vez mais "coisas" irão comunicar entre si, pelo que é expectável que também aqui haja uma evolução significativa, ao nível da automatização e ainda maior recolha de dados.
No campo de serviced apartments ou de alojamento local, existem diversas plataformas que permitem aos utilizadores usufruírem dos diversos serviços disponíveis. No mesmo sentido, a tecnologia adaptada à hotelaria tem vindo a observar evoluções orientadas à melhoria da "experiência" oferecida aos hóspedes. A robotização do serviço é já uma realidade em conceitos de hotel, bem como a interação do hóspede com o front-of-house do hotel.
Para retalho, observamos soluções como a utilização de QR codes nos espaços físicos que nos permitem obter e aceder tecnologicamente a mais informação; o BOPIS (Buy Online, Pick-up In Store), que permite a compra digital dos produtos e o levantamento deles na loja; a RV para fazer visitas e/ou idealizar espaços ou experimentar roupas; uso de quiosques digitais para fazer os pedidos; conceitos como da Amazon Go, em que recorrendo a IA é possível fazer compras sem ser necessário caixas de supermercado.
Ainda na área de retalho, a realidade aumentada permite a integração digital de cenários reais no metaverso, através da criação de ambientes virtuais que melhoram a experiência e tornam mais eficiente a compra. Vemos hoje serviços de venda e de suporte a operar sob esta tecnologia, onde se verifica uma forte melhoria da eficiência do serviço prestado. O recurso à inteligência artificial permite operar com informação decorrente de dados históricos que podem melhorar a eficiência do negócio, reduzindo custos e aumentando receita, bem como melhorar a experiência do consumidor, através das preferências de cada indivíduo: alterações em tempo real do percurso na loja, artigos mais apreciados, promoções, etc..
5. Na gestão dos imóveis
No campo da gestão de imóveis, existem várias ferramentas que permitem uma automatização de tarefas repetitivas e gestão da propriedade, através de um controlo mais eficiente sobre as operações e a utilização mais sustentável dos recursos. As plataformas de gestão de manutenção e energia têm vindo a ganhar notoriedade trazendo, para além destes ganhos operacionais, informação extremamente relevante à utilização de recursos, potenciando alinhamento com estratégias de ESG.
Na área de Hospitality, a inteligência artificial e os chatbots são presença nas plataformas de reservas e canais próprios dos grupos hoteleiros, agilizando e simplificando a assistência ao cliente. A tecnologia adaptada à eficiência dos processos tem capacitado os grupos hoteleiros, trazendo maior agilidade na gestão e mais eficiência na comunicação aos seus segmentos-alvo.
Em operações logísticas e industriais, a tecnologia facilita o controlo sobre todos os recursos, o que se torna fundamental numa procura pela sustentabilidade e cumprimento dos Sustainable Develpoment Goals (SDG) definidos pelas Nações Unidas em 2015.
Na área de retalho, e na ótica da gestão, foram introduzidos, ao longo dos anos, vários elementos para auxiliar a boa gestão, tendo havido sempre um grande foco no recurso a dados (análise de footfall e vendas) para determinar padrões de consumo, formas de otimização de mix e potencialização de vendas.
A título de conclusão, a tecnologia deve estar alinhada com objetivos estratégicos e ser encarada como um meio e não como um fim, isto é, como potenciador da experiência do utilizador. A experiência física não poderá ser substituída pela digital, nomeadamente na ausência, nesta última, de alguns sentidos humanos, como o tato, o paladar e o olfato. Convém termos abordagens inteligentes, e não necessariamente só artificiais!
Ricardo Reis, Head of Valuation & Advisory da Cushman & Wakefield em Portugal
