Nunca houve tantos pedidos de licenças para Alojamento Local (AL) como na primeira metade deste ano. Entre janeiro e junho foram registadas 11285 novas propriedades, uma subida de 68% face a igual período homólogo, de acordo com as contas feitas pelo Dinheiro Vivo, através dos dados disponíveis no Registo Nacional de Estabelecimentos de Alojamento Local (RNAL). Comparando com o primeiro semestre de 2018, até agora o ano recorde com mais registos de AL, as novas licenças subiram 6%. Ou seja, a corrida aos registos atingiu um máximo histórico até ao passado mês de junho.
Para a Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) a leitura dos números é clara: a sede de licenças foi uma resposta "ao ambiente de incerteza e irracionalidade" provocado pelo pacote Mais Habitação. "Sempre que se anunciam restrições, encerramentos ou suspensões relativamente ao AL é desencadeado este ambiente de "última oportunidade"". Desde 16 de fevereiro [data em que o governo apresentou o pacote de medidas para responder à crise na habitação] que existe esta ideia entre os proprietários, de que o AL pode encerrar a qualquer momento", explica ao Dinheiro Vivo o presidente da ALEP.
Eduardo Miranda assegura que estes foram registos "preventivos" baseados no receio de, futuramente, não ser possível entrar no mercado. "Não há um aumento de dormidas ou de procura turística no país que justifique estes números", aponta.
Segundo o responsável da associação que representa esta fileira de alojamento de curta duração no país, existe um milhão de casas de férias em Portugal e apenas 119 mil registos de AL. Para os donos de uma segunda habitação, os meses que antecederam a aprovação do Mais Habitação traduziram-se num cenário de "agora ou nunca". "As pessoas ficaram perdidas com as mudanças de regras e, na dúvida e por precaução, pediram já o registo para acutelar, por exemplo, uma situação futura de crise em precisem de recorrer a esta atividade", adianta.
Ou seja, na prática, é provável que uma grande fatia destas novas licenças atribuídas nos primeiros seis meses do ano corresponda a "registos fantasma" e não a um crescimento efetivo da oferta. As contas exatas, explica a ALEP, só poderão ser apuradas no final do ano, quando for feito o levantamento das propriedades que estiveram ativas.
As novas regras aprovadas no passado mês de julho no Parlamento, apenas com os votos a favor do PS, colocam um ponto final aos novos registos de AL até 20230, nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício, em todo o território nacional, à exceção das regiões do interior de baixa densidade. Por isso mesmo, destaca Eduardo Miranda,
foi nas zonas "de praia e do litoral, como o Algarve ou Leiria" onde as novas licenças mais cresceram "em termos absolutos".
Em Faro registaram-se 4726 novas licenças de AL até junho, que compara com os 2486 licenciamentos aprovados em igual período de 2022. Já Leiria somou 642 registos, quase o dobro face ao ano passado. Também em Setúbal as licenças dispararam 166% para 881 pedidos aprovados em seis meses. Fora da linha litoral, Santarém viu os registos mais do que triplicar e também Évora (+134%) e Coimbra (+133%) aparecem no topo da tabela. O presidente da ALEP refere que "é um bom sinal a dinâmica dos novos registos no interior", mas alerta que o "crescimento absoluto mais expressivo e não percentual das novas licenças se verificou a sul do país e foi esse que contribuiu para este salto no semestre".
Olhando para o mapa nacional, à exceção do Porto (-1,3%), todos os distritos registaram subidas homóloga. Lisboa foi a região que menos cresceu (1317 registos, +16%), tendo praticamente igualado o número de licenças atribuídas no ano passado. O facto de as duas grandes cidades terem já regulamentos para a atividade e travões em zonas de contenção, como na capital, explica o equilíbrio dos números. "Lisboa e Porto são mercados que já estavam maduros em termos de desenvolvimento e de regras. Só demonstra que a regulamentação existente, e que poderia ser melhorada, era mais do que suficiente. Os municípios já tinham instrumentos e havia legislação suficiente para controlar a atividade", lamenta Eduardo Miranda.
O presidente da ALEP, que tem sido uma das vozes contra o pacote Mais Habitação, defende que é aos municípios que deveria caber a função de controlar o crescimento da atividade e assegura que a nova legislação vai promover o crescimento do negócio ilegal. "Há milhares de pessoas que daqui a uns meses vão acordar com o aumento dos juros. O valor dos empréstimos vai subir muito e haverá um problema gigantesco: as pessoas não irão poder mas vão precisar [de rentabilizar as casas ]. É um incentivo à ilegalidade e basta lembrar o que era o Algarve há dez anos. É um incentivo às camas paralelas", afiança.
A esperança de que o governo recuasse nas novas regras aplicadas ao AL, que representa 40% das dormidas de turistas no país, caiu por terra em julho com a aprovação final do pacote na especialidade. Mas a ALEP garante que este não é o fim do caminho e está confiante de que Marcelo Rebelo de Sousa passe a pente fino as medidas do executivo.
"O processo não terminou e há mais duas fases. A primeira respeita ao Presidente da República que tem o poder de pedir uma fiscalização preventiva ao Tribunal Constitucional. Esta é uma possibilidade que, no nosso entender, tem uma base de argumentação muito forte. Existem inúmeros pontos que levantam dúvidas em questões jurídicas e constitucionais", defende.
Eduardo Miranda adianta ainda que, no quadro da legislação europeia, a nova lei "apresenta regras abusivas e conflitos de desproporcionalidade". Por isso mesmo, o presidente da ALEP acredita que Bruxelas possa ainda colocar um travão ao pacote português, à semelhança do que fez com a Irlanda, que pretendia aplicar novas regras ao AL com vista a transferir até 12 mil casas para o arrendamento habitacional e que recebeu luz vermelha da Comissão Europeia.
"Com estas medidas as pessoas vão acabar por estar anos com processos em tribunais: contra a Autoridade Tributária, contra o Estado, com os municípios, e entre condomínios. Temos esperança de que este cenário seja evitado com uma análise a pente fino pelo TC", espera.