A isenção da comissão de 0,5% e do imposto de selo na amortização antecipada de créditos para aquisição ou construção de habitação própria permanente, indexados à taxa variável Euribor, é possível para empréstimos sem limite de valor em dívida. Já as medidas de renegociação estão limitadas a créditos até 300 mil euros, segundo um documento do governo, publicado esta terça-feira, com perguntas e respostas sobre o novo decreto-lei de mitigação do efeito do aumento das taxas de juro Euribor.
A amortização pode custar ao Estado entre 20 e 50 milhões de euros, uma vez que os clientes estão dispensados do pagamento da respetiva comissão de 0,5% bem como do imposto de selo, estima o governo.
"Desde a entrada em vigor do diploma", a 26 de novembro de 2022, "e até 31 de dezembro de 2023 fica suspensa a cobrança da comissão de amortização antecipada que é habitualmente devida aos bancos. Dada a suspensão, não se aplica também a cobrança de imposto do selo sobre a comissão em causa", lê-se no explicador do executivo.
A amortização pode ser total ou parcial e pode ser feita várias vezes, enquanto a medida estiver em vigor, não havendo lugar ao pagamento de quaisquer impostos.
O Banco de Portugal irá supervisionar o cumprimento destas medidas e pode determinar aos bancos deveres de informação para esse mesmo efeito, esclarece o executivo, sublinhando que se as entidades bancárias não cumprirem podem ser sancionadas com uma coima até 500 mil euros: "O incumprimento constitui contraordenação punível nos termos do artigo 210.º do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras".
O novo decreto-lei obriga os bancos a renegociar os créditos à habitação sempre que a taxa de esforço ultrapasse 36%, nas seguintes condições:
a) quando a taxa de esforço seja superior a 50%;
b) quando a taxa de esforço ultrapasse os 36%, na sequência de um aumento de cinco pontos percentuais face ao período homólogo ou, para contratos inferiores a um ano, face à data de início do contrato;
c) quando a taxa de juro do contrato atinja, ou ultrapasse, o valor considerado nos testes de stress aplicados pelo banco no momento da contratação do empréstimo. Ou seja, em regra, atendendo à duração normal dos contratos, quando a taxa de juro subir pelo menos três pontos percentuais face ao momento da contratação do crédito em causa.
Os bancos têm 45 dias para verificar se têm clientes com uma taxa de esforço acima de 36%. Uma vez identificados estes casos, têm de contactar o cliente para dar início a uma avaliação mais aprofundada da sua situação financeira. Se houver risco de incumprimento, mas, ainda assim, o cliente mostre capacidade para cumprir as suas obrigações, o banco tem de apresentar uma proposta adequada ao cliente.
O governo salienta ainda que "a iniciativa de avaliação das condições do crédito pode também partir dos clientes". "Se sentirem dificuldade no cumprimento das obrigações que decorram de contratos de crédito à habitação, os clientes podem contactar os bancos e pedir para ver a sua situação financeira avaliada", lê-se no documento.
Esta rotina de avaliação será periódica por parte dos bancos: "60 dias antes da refixação da taxa de juro, as instituições financeiras reavaliam a taxa de esforço do cliente e o seu risco de entrar em incumprimento".
Embora o banco esteja obrigado a apresentar uma proposta de renegociação do contrato quando se verifique risco de incumprimento, o cliente não é obrigado a aceitar a proposta do banco.
Caso o cliente aceite então a proposta do seu banco, dessa renegociação não pode resultar uma subida do spread nem podem ser cobrados impostos ou comissões bancárias pela renegociação dos contratos.
Contudo, podem existir encargos devidos a terceiros (por exemplo, com notários), alerta o executivo.
Estas são as soluções que podem ser propostas pelas instituições de crédito para a renegociação dos contratos:
a) celebrar um novo contrato de crédito tendo como finalidade o refinanciamento da dívida;
b) alterar uma ou mais das seguintes condições do contrato de crédito:
i) alargamento do prazo de amortização, incluindo a possibilidade de ser retomado o prazo original (antes desse alargamento);
ii) fixação de um período de carência de reembolso do capital ou de reembolso do capital e de pagamento de juros;
iii) diferimento de parte do capital para uma prestação em data futura;
iv) redução da taxa de juro aplicável ao contrato durante um determinado período temporal;
c) consolidar vários contratos de crédito.
Caso o cliente opte pelo alargamento da maturidade do contrato, pode depois voltar às condições iniciais do empréstimo. Mas só nos primeiros cinco anos é que a instituição tem o dever de o recordar dessa opção.
Podem beneficiar das medidas os clientes que tenham contratos de crédito, com taxa de juro variável, destinados à aquisição ou construção de habitação própria e permanente. Segundo, o governo há cerca de 2,1 milhões de devedores com empréstimo à habitação, dos quais 90% têm contratos com taxa de juro variável. Em 2021, o montante médio do crédito à habitação era de 126.580 mil euros.