Quando se vende uma casa há muitas dúvidas sobre qual o valor das mais-valias e quanto temos de pagar ao Estado. De uma forma simples, o Estado cobra imposto sobre metade do lucro obtido com a venda de um imóvel..Ou seja, se comprou uma casa por 200 mil euros e a vendeu por 250 mil euros teve uma mais-valia de 50 mil euros. E terá de pagar impostos sobre 25 mil euros. Esta é a regra, mas as contas acabam por não ser assim tão lineares, isto porque pode haver lugar a isenções ou podem ter sido feitos investimentos que vão "abater" parte da mais-valias..Por exemplo, se após a venda da sua habitação, reinvestir a totalidade do ganho obtido na compra de outro imóvel no prazo máximo de 36 meses, a mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto. No entanto, se reinvestir apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido. .Mas, atenção, esta isenção do pagamento de mais-valias aplica-se, por regra, a imóveis com destino a habitação própria e permanente. Ou seja, a casa que vendeu e a casa que comprou (ou vai comprar) têm de ser a primeira habitação. Se quiser simular o seu caso, recorra à calculadora de mais-valias. Ainda que tenha esta ajuda, perceba como são feitos os cálculos e que despesas poderá incluir para reduzir o valor dos impostos a pagar..A resposta a esta questão, como já foi referido, não é simples, pois depende de vários fatores, como por exemplo, o ano em que comprou a casa que vendeu ou se reinvestiu o valor da venda num novo imóvel. .Por isso, o cálculo da mais-valia é um pouco mais complexo do que a diferença entre o valor pelo qual comprou e depois vendeu o imóvel. Para fazer este cálculo, deve recorrer à seguinte fórmula: .Valor de venda - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - encargos com compra e venda - encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 12 anos) .Consideram-se como "encargos suportados com a valorização do imóvel" todas as melhorias feitas após a aquisição que contribuíram para valorizar o imóvel. Podem ser usados para este fim obras realizadas nos 12 anos que antecederam à venda..Já os "encargos com compra e venda" são, por exemplo, os impostos, certificado energético ou comissões pagas à imobiliária. Sendo que estes encargos apenas se relacionam com o imóvel vendido..Por exemplo, imagine que vendeu um imóvel que tinha comprado em 2007 por 200.000 euros. No entanto, no decorrer dos anos, fez algumas obras de melhoria na casa, com um custo total de 5.000 euros. Em 2020, vendeu esse mesmo imóvel por 250.000 euros..Para saber qual o valor da mais-valia, além de subtrair os encargos com as obras (desde que tenha as faturas que comprovem esses gastos), pode ainda deduzir o valor dos impostos pagos aquando da aquisição da casa que vendeu. Em causa está o Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) e o imposto de selo..Para o ajudar neste cálculo, o Doutor Finanças disponibiliza uma calculadora de mais-valias que além de simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, vai ajudar a perceber qual o valor de imposto que vai pagar, caso não esteja isento. Esta será sempre uma estimativa, uma vez que o valor vai sempre depender de algumas variáveis, tais como: o total de rendimentos, o valor da mais-valia, mas também das despesas declaradas e comprovadas, entre outros fatores. .Deve, no entanto, garantir o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai apresentar-lhe o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel. .Sempre que vende um imóvel tem de o declarar em sede de IRS. Saber onde e como pode declarar as mais-valias e o seu reinvestimento é fundamental para não ter surpresas. Assim, se for o seu caso, terá de anexar à sua declaração de rendimentos o Anexo G. Aqui terá de:.1. Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda; .2. Identificar o código da freguesia, o tipo de imóvel (urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence; .No caso de ter reinvestido parte ou a totalidade das mais-valias numa outra habitação própria e permanente terá de:.1. Preencher o quadro 5 do mesmo anexo, identificando as datas de compra e venda de cada imóvel, com a mesma informação anteriormente referida..De realçar que, para ficar isento do pagamento de mais-valias é possível usar o dinheiro para pagar o empréstimo que tinha associado à casa vendida. Mas, 2020 é o último ano em que é possível usar apenas as mais-valias para este fim. A partir de 2021, sempre que houver a venda de um imóvel poderá usar parte do dinheiro na amortização do crédito habitação, mas terá de usar parte das mais-valias na compra de uma habitação própria e permanente. Caso contrário terá de pagar imposto sobre as mais-valias..(Este artigo assinado pelo Doutor Finanças resulta de uma parceria com o Dinheiro Vivo, onde serão publicados conteúdos de finanças pessoais e literacia financeira quinzenalmente e um simulador por mês)