Nas últimas décadas nunca o mercado de arrendamento foi valorizado em Portugal. Na incapacidade de encontrar soluções para o problema de alojamento que grassava no país, entendeu o Estado que deveriam ser os senhorios a substituir a Segurança Social nas funções assistencialistas aos mais desfavorecidos. Como resultado desta opção acabámos por ter rendas de valores irrisórios e irrealistas que desaguaram num mar de imóveis sem qualquer manutenção, degradados e muitas vezes em risco de ruína.
Com exceção dum curto período, após a aprovação da lei das rendas de Assunção Cristas, lei "infame" que horrorizou a esquerda portuguesa, mas lei que procurou liberalizar esse esquecido mercado, nunca houve uma elevada oferta de imóveis para arrendamento. Esta situação agudizou-se com o crescimento exponencial do turismo no nosso país e com as reversões efetuadas à lei anteriormente referida, reversões que tinham por suposto objetivo a proteção dos mais vulneráveis, como os idosos com mais de 65 anos por exemplo, mas que acabaram a limitar ainda mais a possibilidade de conseguir um contrato de arrendamento por estes mesmos cidadãos.
Se aliarmos isto à tradição portuguesa de gostarmos de ser "proprietários", temos o cocktail perfeito para que a única opção para a esmagadora maioria dos portugueses seja a compra de casa, e assim foi durante as últimas décadas com exceção do período de ajustamento provocado pelo pedido de assistência financeira ao nosso país em 2011. Nessa altura e com a banca sem liquidez para emprestar dinheiro, o crédito habitação parou e com essa travagem levou ao tapete milhares de empresas e trabalhadores que operavam na área da construção.
Esta crise originou milhares e milhares de imóveis que acabaram nas mãos na banca, seja pela falência dos construtores que não conseguiam vender os seus empreendimentos, seja por via dos clientes que por desemprego ou perdas de rendimentos deixavam de poder cumprir as suas obrigações. Tratou-se de algo que nenhum banco tinha visto até à data e uma situação para qual ninguém estava preparado.
Atento ao que se passou nestes anos o Banco de Portugal decidiu, entretanto, avançar com uma medida macroprudencial a partir de 1 de julho de 2018 com vista a limitar os novos processos de Credito Habitação quanto ao rácio LTV, DSTI e maturidade.
Segundo o que podemos ler no site do regulador esta medida "tem como objetivo evitar a acumulação de risco excessivo no balanço dos bancos e garantir que as famílias obtêm financiamento sustentável, minimizando o risco de incumprimento.".
Estas 3 medidas têm uma característica comum a todas elas, tornam mais restritivo o acesso ao crédito, assim, quanto à maturidade, o prazo máximo é reduzido para 40 anos, sendo o cliente obrigado a reembolsar um financiamento num espaço de tempo mais reduzido, a prestação terá necessariamente de ser mais alta, com a introdução do DSTI na analise de risco do processo, torna-se mais restritiva a analise de capacidade financeira de um cliente, e finalmente com a limitação do rácio LTV, (percentagem de financiamento face ao valor do imóvel), a 90% numa habitação própria e permanente.
Vou neste caso abordar a 3ª medida referida no parágrafo anterior, nomeadamente a introdução de 90% no rácio LTV. Atendendo ao atual contexto do mercado habitacional no nosso país, onde "facilmente" encontramos nas zonas limítrofes da capital apartamentos com 40 e 50 anos a serem arrendados por 600/700 euros e simples quartos por 300/400 euros mensais, (destaco o "facilmente" entre aspas porque nem por estes valores se encontra facilmente casa), qualquer jovem com um rendimento mensal médio de 700/800 se vê na contingência de ter de comprar casa se precisar dum teto para dormir.
A título de exemplo, um jovem de 25 anos que queira atualmente arrendar uma casa, na melhor das hipóteses conseguirá um T2 dos anos 70 ou 80 com uma renda mensal de 500/600 euros, se o mesmo cidadão optar por adquirir o mesmo imóvel por 120.000€, terá uma prestação a rondar os 260/270 euros mensais, que com os seguros obrigatórios ascenderá a uma despesa mensal a rondar os 300 euros.
Acresce, no entanto, que a inclusão da limitação do LTV, implica que o potencial comprador tenha à cabeça de ter 10% de capital próprio da operação, no exemplo dado, 12.000 euros, acrescendo ainda as despesas do processo, o que no exemplo dado entre impostos e despesas bancárias nos leva até valores na ordem dos 4 mil euros.
(Poderia aqui referir nesta parte que só neste processo o Estado cobra 2 vezes imposto de selo, sobre a transacção e sobre a abertura do crédito, mas deixarei para outras núpcias)
Está, portanto, fácil de ver, que no atual contexto económico, se contarão pelos dedos de uma mão, duas vá..., os jovens nestas idades, com valores nesta ordem de grandeza que lhes permitam avançar para a aquisição da sua habitação própria e permanente. O problema aqui, é que na pirâmide Maslow a necessidade de habitação se encontra nos patamares basilares e assim as pessoas são obrigadas a encontrar alternativas, e essas passam muitas vezes por novos financiamentos contraídos por familiares, para ajudarem os seus, no suprimento desta necessidade básica que é a habitação.
Fazendo contas, uma família que às suas despesas mensais adicione a prestação dum crédito pessoal de 15.000 euros pelo prazo máximo de 7 anos, (representa uma prestação mensal de aproximadamente 250 euros), começamos provavelmente a ter situações financeiras bem mais apertadas e sem margem de manobra para qualquer imprevisto futuro. Isto num contexto de taxas negativas, em valores historicamente baixos, e no meio duma pandemia cujas consequências económicas estamos ainda longe de sequer imaginar.
Todos percebemos que a intenção do Banco de Portugal é a de tornar o mercado bancário mais forte e resiliente a potenciais eventos futuros, no entanto se não queremos que boas intenções se revelem como uma bomba relógio, dissimulada no meio de medidas macroprudenciais, só temos um caminho, que é o de revitalizar o mercado de arrendamento.
Só há neste caso uma forma de o fazer, a liberalização do mercado pela simplificação de processos na contratação, rapidez na resolução de litígios e o incentivo à colocação de imóveis no mercado de arrendamento pela via contributiva. Diz-nos o senso comum que só o excesso de oferta no mercado permite baixar preços, pelo que este é o caminho, resta-nos fazê-lo ou deixar que a realidade o faça por nós.
Miguel Martins, Membro Iniciativa Liberal Sintra