A aplicação de IVA a 6% na construção de habitação para venda a preços moderados não está devidamente clarificada e pode não surtir os efeitos pretendidos pelo Governo - o aumento da oferta de casas para a classe média -, considera Bruno Neves, fiscalista da Carmo & Cerqueira. Segundo alerta, os promotores têm dúvidas sobre qual a taxa a aplicar sempre que recebem faturas do construtor. Isto porque desconhecem se o comprador do imóvel irá residir de forma permanente na casa, condição para a aplicação da taxa reduzida de IVA.
Como frisa Bruno Neves, “o promotor só no dia da escritura é que saberá quem vai comprar a habitação”. Antes, tem de adquirir o terreno, projetar o empreendimento, licenciar a obra e construir. Neste processo, que “demora três, quatro, cinco anos”, vão sendo formalizados contratos-promessa de compra e venda, com pagamento de sinais que ajudam a financiar a obra, explica. O promotor aplica o IVA a 6%, mas o comprador original pode ceder a posição contratual, ou seja, “no dia da escritura pode aparecer outra pessoa”. Neste percurso, não é claro qual a taxa a autoliquidar, sublinha. E gera receios de futuros juros e coimas.
Para o fiscalista, a lei deveria abranger imóveis para habitação, sem a referência habitação própria permanente. Na sua opinião, o legislador “esqueceu-se que um empreendimento demora quatro anos a construir” e “a taxa de 6% só se cristaliza no momento da formalização da escritura”. Bruno Neves defende mesmo, que tal como está redigida, a medida do Governo “não é benéfica para a descida de preços. Dá um sinal ao mercado para construir, mas depois está a condicionar”. Segundo diz, os promotores imobiliários correm o risco de serem obrigados a devolver IVA, como sucedeu (entretanto corrigido pelo Executivo) com projetos nas áreas de reabilitação urbana.
Recorde-se que a taxa reduzida de 6% no IVA aplica-se à construção e reabilitação de empreendimentos habitacionais cuja iniciativa procedimental decorra entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, e a exigibilidade do imposto suceda a partir de 1 janeiro de 2026. Para garantir essa redução, as habitações têm de ter como destino o arrendamento (renda mensal com limite de 2300 euros), ou a venda (preço que não pode exceder os 660.982 euros).