O prometido e muito aguardado choque fiscal do Governo para mitigar a crise de acesso a habitação assumiu esta quarta-feira, 20 de maio - nove meses depois de anunciado -, a forma de lei, com a publicação das regras em Diário da República. E logo levantou dúvidas da sua eficácia, sobretudo na medida tão ansiada por promotores e construtores: a redução do IVA de 23% para 6% na construção e reabilitação de habitação a preços moderados. É que o Executivo de Luís Montenegro criou este mecanismo para promover a oferta, mas estabeleceu um “carácter temporário” de quatro anos ao benefício fiscal. Esta janela temporal poderá ser reduzida para um problema cuja resolução exige mais de uma década - têm dito especialistas.
Segundo o decreto-lei, o IVA a 6% aplica-se à construção e reabilitação de “operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie no período compreendido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 janeiro de 2026”. O diploma esclarece que por iniciativa procedimental entende-se a apresentação do pedido de licenciamento nas obras sujeitas a licenciamento. Na situação de serem objeto de comunicação prévia, a entrega da comunicação prévia. Já nas obras isentas de controlo prévio, a disponibilização do parecer ou, não havendo essa exigência, do início dos trabalhos.
Segundo Bruno Neves, tax partner na Carmo & Cerqueira, este pacote fiscal do Governo vai no sentido de incrementar a oferta e essa “é a única forma que eu vejo de baixar os preços no médio prazo”. No caso do IVA, cujo benefício termina a 31 de dezembro de 2029, o incentivo peca pelo carácter temporal, defende. Na sua opinião, “é uma medida que demora a ganhar tração e, quando estiver a ganhar essa tração, já terminou”. Como explica, o promotor tem que realizar um conjunto de procedimentos, que exigem tempo, até à apresentação do pedido de licenciamento. Entre a intenção de construir uma casa e a sua conclusão podem passar “três e quatro anos”, diz. “Podemos não conseguir extrair o máximo da medida por haver já uma linha de chegada”, sublinha.
Bruno Neves lembra, contudo, que os promotores imobiliários praticamente suspenderam os projetos neste último meio ano, na expectativa da publicação do enquadramento legal da redução do IVA para 6%. Agora, é de esperar uma corrida aos licenciamentos da parte destes investidores. Mas isso não deverá refletir de forma imediata uma descida de preços. É previsível que “numa primeira fase, os promotores se apropriem dessa descida, porque o mercado não se vai adaptar automaticamente”, sublinha o fiscalista.
Para Ricardo Gomes, que acaba de assumir a presidência da Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas Nacional ( AICCOPN), a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% “constitui uma medida absolutamente essencial para responder à atual crise habitacional e para aumentar a oferta de habitação a preços acessíveis”. Defendido há muito pela AICCOPN, este benefício fiscal “deve assegurar estabilidade, clareza e previsibilidade, permitindo gerar confiança junto das famílias, das empresas e dos investidores”, frisa Ricardo Gomes. E não deixa de acrescentar: “o setor precisa de regras claras e duradouras, que criem condições para aumentar a produção habitacional e acelerar a execução dos projetos”.
A redução do IVA era a medida mais aguardada, mas o decreto-lei verte também outras propostas apresentadas pelo Governo de desagravamento fiscal com vista ao aumento da oferta de habitação no país, quer para compra quer para arrendamento a preços moderados. Recorde-se que foi definido (e gerou acesa polémica) que o valor moderado de uma casa para venda é de 660.982 euros (limite superior do segundo escalão do IMT definido no Orçamento do Estado para 2026 ) e uma renda mensal não pode ultrapassar os 2300 euros (2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026).
Os senhorios passam a usufruir de uma descida de 25% para 10% da taxa autónoma de IRS sobre os rendimentos prediais. Já os inquilinos veem aumentar o limite da dedução anual em IRS das rendas. No atual ano fiscal, sobe para 900 euros (mais 200 euros do que anteriormente) e em 2027 atingirá os mil euros. O decreto-lei avança também com a criação do regime dos Contratos Investimento para Arrendamento, “garantindo um conjunto de benefícios fiscais, por um período até 25 anos, ao investimento na construção, reabilitação ou aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional”.