Cerca de 24% das novas operações de crédito para habitação própria permanente tiveram um financiamento acima de 90%, impulsionado pela garantia pública, num valor equivalente ao anterior à entrada em vigor de medidas macroprudenciais, divulgou esta segunda-feira, 30 de março, o Banco de Portugal.
Esta subida consta no relatório de acompanhamento das medidas macroprudenciais em Portugal referente a 2025 e deve-se sobretudo à garantia pública para a compra de casa para jovens até aos 35 anos.
“Este aumento decorre dos créditos concedidos ao abrigo da garantia do Estado, instituída pelo Decreto-Lei n.º 44/2024, na qual 85% dos empréstimos apresentaram um rácio LTV [loan-to-value] de 100%”, explica o BdP no documento.
O rácio LTV resulta da relação entre o montante total de crédito por um imóvel e o mínimo entre o valor de avaliação ou o preço de aquisição.
No total do crédito à habitação concedido no ano passado, o peso dos novos créditos com um rácio LTV superior a 90% “aumentou de um valor residual (0,1%) em 2024, para 19%”.
Fora dos empréstimos contratados ao abrigo da garantia, “a quase totalidade dos créditos manteve um rácio LTV igual ou inferior a 90%, assegurando o alinhamento com os limites previstos na recomendação macroprudencial”.
Segundo os dados hoje divulgados, 28% das novas operações de crédito para compra de casa tiveram um rácio LTV entre 80% e 90% e 53% igual ou inferior a 80%.
O valor médio deste indicador foi de 75% para o total dos novos créditos à habitação, contra 70% em 2024, e de 99% nos novos contratos com garantia do Estado.
Para esta subida também contribuiu a descida das transferências de crédito. Estas operações, que representam um rácio LTV mais baixo, representaram, no ano passado, 9% das operações, contra 19% no ano anterior.
A garantia pública para o crédito à habitação a jovens até 35 anos (inclusive) aplica-se a contratos assinados até final de 2026 e permite ao Estado garantir, enquanto fiador, até 15% do valor da transação.
Em média, cada novo contrato de crédito para a compra de habitação própria permanente pelos mutuários que o fizeram com recurso a esta garantia foi de 207 mil euros, contra 174 mil euros no caso dos contratos sem este mecanismo. Em média, o valor contratado foi de 183 mil euros.
Quanto à maturidade média das novas operações de crédito à habitação, esta estabilizou em 32 anos.
Em 2025, apenas 40% das novas operações tiveram maturidades iguais ou inferiores a 30 anos, numa descida de seis pontos percentuais, enquanto mais de um terço (35%, contra 25% em 2024) tinha uma maturidade acima de 35 anos.
O BdP regista que esta subida está associada aos créditos concedidos a mutuários mais jovens e aponta que a média ponderada dos novos créditos à habitação era, no final do último trimestre de 2025, 37,9 anos nos mutuários com garantia do Estado e 35,8 anos para mutuários com idade igual ou inferior a 35 anos sem garantia pública.
Perante dados, o BdP assinala que cerca de 70% dos mutuários tenham mais de 70 anos no final do crédito contratado.
Além da maturidade e do rácio LTV, a recomendação macroprudencial do banco central também tem em conta o rácio entre o montante total das prestações mensais dos empréstimos do cliente e o seu rendimento mensal líquido (rácio DSTI, de ‘debt service-to-income’).
Em 2025, o rácio DSTI efetivo médio foi de 29,6%, “mantendo-se estável, apesar da descida das taxas de juro e do crescimento do rendimento disponível”. Este rácio foi de 33,7% nos contratos com garantia e de 29,0% nos créditos de jovens com até 35 anos sem garantia do Estado.
Com estes três indicadores, o sistema bancário cria um perfil de risco, em que são considerados clientes de risco os que têm taxa de esforço superior a 60% e um rácio LTV acima de 90%, enquanto os clientes com baixo risco apresentam uma taxa de esforço igual ou inferior a 50% e um rácio LTV igual ou inferior a 80%.
Em 2025, 21% dos mutuários encontravam-se em risco elevado, 30% em risco intermédio e 49% em risco baixo, que compara com, respetivamente, 3%, 39% e 58%.
Excluindo os créditos com garantia do Estado, encontravam-se em situação de risco elevado 3% dos mutuários e em situação de risco intermédio 36%, em linha com o registado em 2023 e próximo do verificado em 2024.
O Governo definiu o montante máximo da garantia pública em 1.200 milhões de euros, sendo distribuída uma quota a cada banco, mas abriu a possibilidade de esse valor ser reforçado se os bancos o esgotarem e se pedirem esse reforço - algo que se tem vindo a verificar, tendo fechado o ano com uma dotação máxima de 1.550 milhões de euros.
Pode beneficiar desta garantia no crédito à habitação quem tenha entre 18 e 35 anos de idade (inclusive) e que esteja a comprar a primeira habitação própria permanente cujo valor não exceda 450 mil euros.
Os beneficiários não podem ser proprietários de prédio urbano ou fração de prédio urbano e não podem ter rendimentos superiores aos do oitavo escalão do IRS (cerca de 81 mil euros de rendimento coletável anual).
