A promotora imobiliária Avenue, responsável por projetos residenciais icónicos como o 266 Liberdade (antigo edifício do Diário de Notícias, em Lisboa) ou o Aliados 107 (sede do extinto Comércio do Porto), prepara-se para lançar dois novos empreendimentos na zona oriental do Porto. A empresa decidiu reforçar o investimento no segmento médio-alto neste território da Invicta, um dos poucos onde ainda há uma bolsa de terrenos disponíveis para construção. Tem inclusive despertado o interesse de outros investidores, como a Mota-Engil, grupo com grande conhecimento da freguesia de Campanhã, Sonae Sierra/Solive, e grupo Ageas, entre outros.
Segundo Aniceto Viegas, CEO da Avenue, a promotora adquiriu, em maio, um terreno em Campanhã, no Porto, onde prevê construir 90 apartamentos. O licenciamento está em curso e, por isso, o responsável prefere não revelar pormenores. Diz, contudo, que prevê lançar o projeto no primeiro trimestre de 2027. Na mesma freguesia, a Avenue está a ultimar a compra de outro terreno, onde prevê construir 100 novas casas. Esta aposta assenta em racionais como o dinamismo do território - tem comércio, ensino, serviços, zonas de lazer -, boas acessibilidades (metro, transportes ferroviários e rodoviários) e no futuro comboio de alta velocidade. “O TGV vai provocar uma explosão urbanística. Isso sucedeu em França, em Espanha. Vai transformar Campanhã”, sublinha.
Estes dois novos projetos estão direcionados para a classe média-alta, o mesmo segmento de mercado para o qual a Avenue está a desenvolver o condomínio Fernão Magalhães 127, no Bonfim, Porto. Segundo Aniceto Viegas, esta opção resulta de uma análise aos racionais do negócio. Os terrenos no Porto, e muito mais em Lisboa, estão caros. Somam-se os custos de construção, elevados pela crise pandémica, pela guerra da Ucrânia/Rússia e agora também afetados pelo aumento do preço dos combustíveis. E há ainda os encargos decorrentes do processo de licenciamento, que é tendencialmente longo. Fatores que elevam o custo da habitação. “As classes alta e média-alta asseguram um risco reduzido” aos investidores, até porque “têm menor sensibilidade ao preço do que o segmento médio”, justifica.
Os resultados da comercialização dos projetos Fernão de Magalhães 127 e, ainda mais do Nolipa, em Lisboa – também da Avenue -, comprovam a aposta da promotora. Dos 334 apartamentos que constituem o empreendimento portuense, que estará concluído no final do próximo ano, estão vendidos 235 (mais de 70%). O preço médio do metro quadrado é de 5800 euros. Para já, os portugueses e estrangeiros, essencialmente europeus, brasileiros, israelitas e americanos, repartem as vendas (50%/50%), mas Aniceto Viegas constata que nesta reta final do projeto há cada vez mais nacionais a comprar. O investimento da Avenue ultrapassa os 150 milhões de euros.
A construção do Nolipa, no Campo Grande, só estará concluída daqui a um ano e meio, mas dos 465 apartamentos já só restam 135 para venda. Este empreendimento concentrou o interesse dos nacionais, que representam atualmente 95% dos investidores. O preço médio do metro quadrado ronda os 7300 euros. O projeto, orçado em mais de 250 milhões de euros, engloba dois lotes de escritórios e espaço para retalho. Segundo Aniceto Viegas, um dos lotes para serviços foi vendido e a estratégia passa por alienar também o outro. A promotora também já vendeu 100% do Exeo, em Lisboa, empreendimento já concluído.
Mas é no Porto que a Avenue está a concentrar os investimentos futuros. Há mais oportunidades na segunda cidade do país, a disponibilidade de terrenos é maior e a autarquia funciona bem no que toca aos processos de licenciamento. Em Lisboa, “os terrenos estão extremamente caros e há mais incerteza administrativa”, justifica Aniceto Viegas.
Construir para o segmento médio da população está fora da equação. Para Aniceto Viegas, a descida do IVA para 6% nas casas para habitação permanente a preços moderados não é suficiente para rentabilizar o investimento, devido nomeadamente aos custos dos materiais e da mão de obra. Na sua opinião, a solução tem de passar pela industrialização da construção.