A entrada massiva de nova construção no mercado residencial português quase duplicou o stock de habitações novas à venda nos últimos cinco anos, com quase 21 mil unidades disponíveis no último trimestre de 2025, segundo o relatório anual do idealista sobre o mercado habitacional português.
Apesar do aumento da oferta, a produção não tem conseguido colmatar a carência de habitação acessível.
A nova oferta concentra‑se nas principais cidades e áreas turísticas: Lisboa e Porto detêm quase três quartos do total de casas novas anunciadas entre as grandes cidades. Seguem‑se Funchal (5,9%), Braga (3%), Faro (2,9%) e Setúbal (2,9%). Nos grandes centros do interior — como Portalegre, Vila Real ou Guarda — a presença de nova construção é residual.
As casas novas vendem‑se, em média, 40% acima das existentes, conforme dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) relativos ao verão de 2025 incluídos na análise. O preço médio nacional anunciado para casas novas situou‑se nos 4.165 euros/m2 no último trimestre de 2025, sendo que quatro cidades superaram essa média: Lisboa (7.574 euros/m2), Funchal (4.833 euros/m2), Porto (4.236 euros/m2) e Setúbal (4.198 euros/m2). As localidades com valores mais baixos foram Guarda (1.737 euros/m2) e Portalegre (1.436 euros/m2).
O relatório aponta para múltiplos fatores que pressionam os preços, como os custos elevados de construção (incluindo escassez de mão de obra), terrenos urbanos caros, processos de licenciamento longos e onerosos e carga fiscal significativa. Estes elementos criaram uma “tempestade perfeita” que torna as casas novas menos acessíveis para muitas famílias.
Para mitigar alguns custos, o Governo liderado por Montenegro apresentou um pacote fiscal que reduz o IVA de 23% para 6% na construção de habitação nova destinada à venda até 660 mil euros (valor atualizado este ano) e propõe acelerar licenciamentos urbanísticos. As propostas passaram pela comissão parlamentar, mas ainda não estão em vigor. A falta de claridade sobre a aplicação prática do IVA a 6% levou já alguns promotores a colocar projetos em stand‑by, o que pode contrariar o ritmo de licenciamento, realça o estudo.
Até ao terceiro trimestre de 2025 venderam‑se quase 25 mil casas novas, cerca de 20% do total de transações de alojamentos familiares — o maior número de transações de habitação nova desde pelo menos 2020, segundo o INE. A região Norte concentrou 37% dessas vendas, seguida pelo Centro (16,3%) e pela Grande Lisboa (15,9%). Os Açores registaram a menor quota (1,2%).
No conjunto de 126.728 transações de alojamentos familiares em Portugal (novos e existentes), as regiões Norte e Grande Lisboa foram palco de 49% das operações (30% e 19%, respetivamente). Seguem‑se Centro (16%), Península de Setúbal (10%), Oeste e Vale do Tejo (9%), Algarve (7%), Alentejo (5%) e Madeira e Açores (2% cada).
Licenciamentos e pipeline
Há sinais positivos no licenciamento, pois, até novembro de 2025, foram autorizados quase 39.000 fogos familiares — o ritmo mais elevado dos últimos cinco anos, segundo o INE citado pelo idealista. A maior parte da futura oferta será constituída por tipologias medianas, uma vez que quase 70% dos fogos previstos terão dois ou três quartos.
O Norte lidera também o licenciamento, com mais de 45% das licenças concedidas (17.640 fogos), seguido do Centro (6.368) e da Grande Lisboa (5.984). Os Açores ficam no fim da lista com 714 fogos licenciados.
