O investimento em imobiliário comercial atingiu este ano 2,6 milhões de euros, com os efeitos da pandemia no retalho e na ocupação de escritórios a atirar o investimento para quebras de 20% face ao ano passado. Ainda assim é o terceiro melhor ano de sempre, refere a JLL nas suas estimativas. O investimento em imóveis para habitação atingiu 24 mil milhões de euros, valor abaixo dos 25,1 mil milhões registados em 2019. Para 2021 a expectativa é que seja "outro bom ano para o setor imobiliário nacional".
"2021 deverá ser outro bom ano para o setor imobiliário nacional e que Portugal sai bem posicionado da pandemia face a outros congéneres europeus, mantendo, além disso, os seus atrativos intactos", diz Pedro Lencastre, diz diretor-geral da JLL, citado em nota de imprensa.
"O setor continua a ter de lidar com desafios estruturais que existiam antes da pandemia. Entre eles, resolver os atrasos nos processos de licenciamento e rever a estratégia para os Vistos Gold, que podem voltar a ser um catalisador importante para a retoma económica do país", alerta o responsável da JLL.
"Manter as alterações recentemente anunciadas pelo governo a este regime é uma ameaça para o setor imobiliário, pois o investimento canalizado para o interior do país através deste veículo será sempre muito residual. Vai sim representar perda de investimento, uma vez que a esmagadora maioria dos investidores quer investir nas grandes cidades. A isso ainda acresce a perda de receita de taxas e impostos para o Estado associados aos Vistos Gold", aponta Pedro Lencastre. "Temos de dar condições de estabilidade e atratividade para que o capital estrangeiro continue a vir para o nosso imobiliário, por um lado, e para que os operadores já presentes no mercado continuem a investir em novos projetos, por outro. Isso são condições essenciais para a retoma pós-pandemia", termina.
2020 ano marcado pela pandemia
Apesar de ser o terceiro melhor ano de sempre no investimento imobiliário comercial e de habitação, 2020 foi um ano marcado pela pandemia, com impacto transversal a todos os segmentos.
"O ano começou a todo o gás nos diferentes segmentos do mercado e, não fosse a proliferação da Covid-19, 2020 teria sido o melhor ano de sempre para este setor, quebrando novos recordes", comenta Pedro Lancastre. "Esta situação totalmente inesperada, de contornos desconhecidos e inéditos, veio impor um ritmo disruptivo em todas as esferas da nossa vida, com um impacto muito profundo na economia e, também, no mercado imobiliário. Contudo, depois de um 2º trimestre de pânico num quadro de absoluto desconhecimento, o 3º trimestre foi trazendo normalidade ao setor, com as transações a acontecerem, e o 4º trimestre foi já marcado por uma maior confiança e o regresso de muitos investidores ao ativo, também porque a vacina deixou de ser uma miragem para passar a ser uma realidade", acrescenta.
Este ano o investimento em imobiliário comercial atingiu os 2,6 mil milhões de euros, ainda assim o terceiro melhor ano de que há registo em Portugal.
"Portugal mantém-se no radar dos investidores internacionais, pois continua a apresentar os fundamentais que antes os atraíam. Não obstante, o capital local, proveniente dos fundos de investimento imobiliário abertos e dos fundos de pensões, esteve bastante mais ativo", refere Fernando Ferreira, Head of Capital Markets da JLL, citado em nota de imprensa.
Retalho: rendas prime caíram de 5 a 10% até junho
Um dos sectores mais afetados pela pandemia, o retalho registou uma redução de 5% a 10% nas rendas prime no 1º semestre.
"No início da pandemia, o retalho sofreu muito pela diminuição de vendas devido ao confinamento imposto aos portugueses e à falta de turistas a visitar o país. A restauração foi das áreas mais afetadas, mas setores como o de decoração e bricolage, além do desportivo, beneficiaram das tendências que nasceram do lockdown. No retalho de rua, há também uma nota positiva para o comércio de conveniência e de proximidade", explica Patrícia Araújo, Head of Retail da JLL.
"Os centros comerciais sofreram mais no início da pandemia, devido à desconfiança do consumidor em frequentar espaços fechados, mas têm tido cada vez mais afluência, uma vez que a ida ao centro comercial se mostrou bastante segura, visto terem sido tomadas todas as precauções necessárias para a segurança dos seus visitantes por parte dos proprietários dos centros e das próprias marcas. No que se refere especificamente à procura de espaços de retalho, desde setembro que se registou uma atividade mais positiva, quer pelas perspetivas relativamente à vacina quer pela proximidade do Natal", comenta.
Hotelaria: quebras de ocupação de até 70%
Com a pandemia a confinar os turistas nos países de origem, a hotelaria foi fortemente impactada com todos os indicadores de ocupação e desempenho, com quedas que poderão atingir os 60% a 70%, aponta a JLL.
"O número de hóspedes e dormidas, taxas de ocupação, RevPar e os fluxos nos aeroportos estão fortemente impactados. O impacto faz-se sentir quer no turismo de lazer quer de negócios, sendo claro que, mesmo num quadro de recuperação, as viagens de lazer serão as mais dinâmicas, uma vez que o turismo de negócios vai ser muito influenciado pelo nível de adoção do teletrabalho por parte das empresas", diz Karina Simões, Hotel Advisory da JLL em Portugal.
"O anúncio das vacinas e início da toma serão um marco na recuperação deste setor, mas a ativação das viagens de lazer só deverá acontecer no final do 1º semestre do próximo ano, sendo os destinos preferenciais os países mais sustentáveis e próximos de casa. É possível que os destinos resort recuperem mais rapidamente, uma vez que estão associados ao segmento alto e este será o primeiro a voltar a viajar. Em Portugal, será de destacar a continuação da tendência de crescente interesse por cidades secundárias e destinos localizados em ambientes mais rurais."
Escritórios: transações de grandes dimensões em pausa
Nos escritórios, a absorção deverá atingir os 120.000 a 125.000 m2 em Lisboa, uma redução de 35% face a 2019, sobretudo em reflexo da pausa nas transações de grandes dimensões, refere a JJL.
"Entre os mercados ocupacionais, a atividade no setor de escritórios é visível e os fundamentais do mercado continuam presentes em Lisboa e Porto, atraindo investidores e empresas. Prova disso é que as rendas mantêm os valores ao longo do ano, com a renda prime fixa nos 25 euros/m2/mês", explica Mariana Rosa, Head of Office/Logistics Agency & Transaction Management, da JLL.
"Claro que há uma redução da ocupação, devido à suspensão de muitas decisões, especialmente as que envolvem áreas de maior dimensão, bem como à implementação do teletrabalho, que levou a que muitas empresas tenham optado por libertar parte do seu espaço. Contudo, é de notar que este espaço é geralmente de boa qualidade e tem sido rapidamente absorvido, o que aumenta a confiança dos promotores. Por outro lado, apesar desta reação mais imediata, há já muitas empresas que estão a redesenhar os seus espaços, adaptando-os à nova realidade do teletrabalho, reconvertendo áreas individuais em áreas sociais e colaborativas. Isto é especialmente importante agora que o pipeline esperado nos últimos anos começa a vir para o mercado. Este ano foram concluídos 30.000 m2 de novos escritórios e para os próximos quatro anos esperam-se outros 660.000 m2", nota a responsável.
Industrial & Logística: sobe procura para armazenamento com disparo do e-commerce
O segmento de industrial e logística tem mostrado um comportamento em contraciclo, com um aumento expressivo da procura devido ao boom do e-commerce durante a pandemia, refere a JLL.
"Esta situação identificou novos players e novos negócios, fazendo aumentar a necessidade de novas unidades de armazenamento, especialmente as chamadas "last-mile", ou seja, as que estão mais próximas dos pontos de venda. No entanto, este é um mercado com poucas opções de oferta, sobretudo para áreas superiores a 10.000 m2, o que acaba por pressionar os níveis de ocupação", nota Mariana Rosa. "Os investidores estão muito atentos a este segmento e perspetiva-se que a atual escassez de instalações modernas de qualidade venha a ser colmatada com o arranque de projetos em pipeline, que só na área metropolitana de Lisboa se estima ser de 340.500 m2 nos próximos anos", conclui.
Habitação recua
Este ano o investimento em habitação deverá atingir os 24 mil milhões de euros, uma descida face aos 25,1 milhões registados em 2019, mas ainda assim o terceiro melhor ano de sempre.
"O arranque do ano foi muito promissor, com o melhor primeiro trimestre de sempre em número de unidades vendidas e em valor. Com o confinamento imposto no 2º trimestre, o mercado abrandou cerca de 20% face ao período homólogo. A partir do verão voltámos a sentir um aumento de procura e, desde então, nota-se um regresso paulatino do mercado, inclusive do segmento internacional. As vendas a estrangeiros continuam muito ativas, com uma procura especialmente ativa por negócios de Golden Visa", comenta Patrícia Barão, Head of Residential da JLL.
"Claro que 2020 terá uma performance abaixo do ano passado, com menos unidades vendidas, mas é notável o aumento do ticket médio das aquisições, o que vai elevar o total das transações para um volume que se estima de 24 mil milhões de euros, ou seja, o terceiro melhor ano de sempre. Por outro lado, também a nova oferta está a adaptar-se às tendências que surgiram com a pandemia, trazendo para o mercado opções residenciais com espaços de trabalho e espaços exteriores, o que será muito importante para a dinâmica do mercado em 2021", diz.
Development: investidores mais cautelosos
A pandemia gerou um clima de menor confiança junto dos investidores, levando ao adiamento de algumas decisões de investimento.
"A pandemia veio trazer imprevisibilidade sobre o comportamento dos preços e das rendas, além de uma maior dilatação dos prazos de licenciamento, o que afastou temporariamente alguns investidores do mercado de promoção imobiliária e aumentou a cautela por parte dos que se mantiveram ativos", explica Gonçalo Santos, Head of Development da JLL.
Esta situação "amenizou no último trimestre do ano, com a aceleração das decisões dos compradores de produto final face ao anúncio da vacina, e um consequente aumento da confiança dos investidores. Mesmo neste cenário, o segmento habitacional teve um desempenho muito bom, com a venda de vários projetos relevantes, como é o caso do The Keys, na Quinta do Lago, que a JLL assessorou e que terá um investimento associado na ordem dos 300 milhões de euros. A habitação será um dos segmentos mais relevantes na promoção imobiliária no próximo ano, com muita diversidade de targets, incluindo quer projetos para venda quer para arrendamento, além dos usos alternativos onde se incluem as residências de estudantes e de seniores. Mas no geral, identificamos um elevado nível de liquidez e ótimas oportunidades no mercado português, pelo que 2021 iniciará com um pipeline muito relevante de futuras operações para promoção", conclui Gonçalo Santos.