Nos últimos meses, temos testemunhado um aumento significativo no número de empresas que optam por operações de ‘Sale and Leaseback’. Este tipo de operação consiste numa transação em que uma empresa vende um edifício de ocupação própria a um investidor imobiliário, enquanto toma esse mesmo imóvel, arrendando-o.
De facto, olhando para a malha empresarial portuguesa, existem empresas de todo o tipo de dimensões que são proprietárias dos seus imóveis e, sabendo que existe a possibilidade de vendê-los e arrendá-los de volta, mantendo a estabilidade da operação e fazendo um relevante encaixe financeiro, consideram fazê-lo. Esta abordagem tem-se tornado uma solução cada vez mais popular devido aos diversos benefícios financeiros e operacionais que oferece e, sobretudo, porque as empresas procuram focar-se no seu negócio e não na propriedade imobiliária.
Uma das principais vantagens do 'Sale and Leaseback' é a possibilidade de converter ativos fixos em liquidez. Ao venderem os seus imóveis e arrendá-los de volta, as empresas conseguem obter uma injeção de capital para investir no seu ‘core business’, assim como expandir as suas operações ou até mesmo amortizar dívida. Além disso, dependendo do contrato que seja estabelecido, as empresas podem também reduzir os custos operacionais associados à propriedade desses imóveis.
Mas para o sucesso de uma de uma operação de ‘Sale & Leaseback’, vários fatores críticos devem ser considerados. O cenário ótimo agrupa características como: localizações estratégicas, contratos de longo prazo com as empresas que ficam em contexto de arrendamento, solidez financeira e edifícios que apresentem uma construção de qualidade que cumpra ou possa vir a cumprir critérios de ESG. Do ponto de vista dos investidores, estes negócios são atrativos, uma vez que envolvem contratos de longo prazo, tipicamente superiores a 10 ou 15 anos, que proporcionam menor risco e rendimentos previsíveis.
Podemos dar como exemplo prático uma operação no mercado que se concretizou na venda, a um fundo, de dois imóveis que abrangiam a sede, escritórios, fábrica e armazéns de uma empresa, numa transação de aproximadamente 22 milhões de euros. A empresa deixou de ser proprietária destes ativos imobiliários e passou antes a arrendá-los, estabelecendo um contrato de 10 anos que representa 7% de rentabilidade para o novo proprietário.
Com o fim das taxas de juros baixas, temos verificado um renovado interesse por parte das empresas em operações de ‘Sale and Leaseback’. Assistimos a várias operações desta natureza no mercado, quer por parte de grandes grupos económicos e marcas de enorme notoriedade, quer por parte de pequenas e médias empresas. Não existe um setor específico de atividade onde esta tendência se observe mais ou menos, podendo aplicar-se a qualquer área de negócio, sempre e quando este apresente sustentabilidade e perspetivas de crescimento.
Com a visibilidade que temos à data sobre potenciais novas operações, e antecipando uma descida das taxas de juro que se prevê lenta, acreditamos que ao longo do ano de 2024 continuarão a ocorrer vários negócios de ‘Sale & Leaseback’ no panorama imobiliário português.
José Hermozilha, investment properties director, Capital Markets, CBRE Portugal
