Mas comprar uma casa tem de ser algo bem planeado, caso contrário arrisca ser uma dor de cabeça que se pode prolongar por muitos anos. E nesta peça vamos, mais uma vez, descomplicar. Perceber todos os passos e aprender alguma literacia no que respeita ao imobiliário e ao crédito hipotecário, se for essa a opção. E muitos irão perguntar se os recentes agravamentos impostos pelo Banco de Portugal a nível de taxa de esforço de quem pede o empréstimo não irão afetar algumas decisões de compra. A resposta é afirmativa, mas também vamos dar umas dicas para evitar ser surpreendido.
Após a decisão tomada de compra de casa, arrancamos com as primeiras iniciativas: escolher o local onde se vai viver nos próximos anos, e que até pode ser por toda a vida; próximo dos empregos ou não; de preferência em condomínios novos por causa das garantias de construção, ou então mais central, numa casa reabilitada ou por reabilitar. E ainda verificar as infraestruturas críticas – existência de infantários, escolas e transportes coletivos. Em simultâneo é preciso aferir os preços da zona versus a tipologia pretendida (número de quartos da habitação), estacionamentos exteriores (se não tiver parqueamento dentro do edifício), ver o dinheiro disponível para a entrada ou, se for jovem até aos 35 anos, contar com o financiamento a 100%. Mas não se esqueça de fazer simulações por causa da taxa de esforço. Nos últimos dias, o BdP obrigou a banca comercial a reduzir a possibilidade de crédito hipotecário a uma taxa de esforço de 50% para 45% relativamente ao rendimento bruto do agregado que se candidata ao empréstimo. Vai obrigar a ter mais dinheiro para a entrada no imóvel ou a aumentar o número de anos do empréstimo. Pode começar por fazer simulações através do site do Doutor finanças ou do site da Associação de Profissionais e empresas de Mediação Imobiliário de Portugal (APEMIP).
Como evitar burlas
Enquanto se deslumbra com a possibilidade de ter casa própria, nova ou remodelada, tem de dar alguns passos de segurança – ou arranjar um contabilista ou advogado que o faça por si. Estas recomendações aplicam-se a todos os imóveis, mesmo sendo novos, já que têm surgido casos de abuso e mesmo de burlas com empreiteiros e promotores imobiliários. Desde logo deve averiguar junto da Conservatória do Registo Predial o nome do proprietário da habitação e se existem, ou não, penhoras ou hipotecas que afetem o imóvel. A melhor forma de chegar ao documento é através do Registo Predial Online de forma a solicitar a Certidão Permanente e a Informação Predial Simplificada. Se, porventura, o imóvel for em segunda mão é conveniente consultar a Caderneta Predial na repartição de Finanças para ver se não há IMI em atraso, e ainda verificar se existe uma efetiva licença de habitação na Câmara Municipal. Outro dado relevante, e que é obrigatário aquando da venda de um imóvel, é perceber a qualidade térmica do edifício através do Certificado Energético. E, por último, mas não menos importante, se comprar uma habitação em segunda mão é imprescindível solicitar ao vendedor, ou ao seu representante que pode ser um mediador de uma imobiliária, a cópia das atas tomadas em assembleia geral de condomínio nos últimos três anos a cinco anos. E isto porque podem existir despesas futuras que estão aprovadas e o comprador terá de saber ou, até, podem existir processos judiciais sobre o condómino que está a vender e que terão implicações sobre o imóvel. Este procedimento deve manter-se, mesmo sabendo nós que nas condições atuais para a realização da escritura de um imóvel em segunda mão é obrigatório a apresentação de uma declaração de não dívida emitida pelo condomínio e onde deve constar algum tipo de processo judicial que incida sobre o proprietário.
Documentos, números e siglas
Na expetativa de que o leitor ainda não esteja cansado de procedimentos de segurança embora, claro, possa lançar-se de cabeça e deixar à sorte que tudo corra bem, vamos falar de documentos e custos na compra de uma habitação.
Comprar uma casa não implica apenas pagar ao promotor imobiliário as centenas de milhar de euros do imóvel. O processo de compra começa por escolher, chegar a acordo, obter um conjunto de documentos para evitar mal-entendidos, como referimos acima, fazer simulações para ver se a taxa de esforço permite a compra, e depois avançar para o CPCV, ou contrato de compra e venda. E aqui entra o primeiro pagamento do valor global do imóvel, que tanto pode ser irrisório, como pode chegar aos 10% do valor total. O contrato promessa pode incluir pagamentos adicionais até ao dia da escritura onde é feita a liquidação de todo o valor, via capitais próprios ou através de empréstimo hipotecário contraído junto do banco que fizer as melhores condições.
Para quem contrai um empréstimo é relevante os rendimentos apresentados, confirmados através dos últimos recibos de trabalho por conta de outrem, e o IRS onde estão todos os rendimentos, tanto para quem trabalha por conta de outrem ou por conta própria. Na procura do banco com melhores condições é importante escolher a taxa de juro variável ou fixa, o spread que o banco vai aplicar, e os seguros que poderão ou não ser contratados através dos bancos. Mais à frente explicamos os conceitos de Euribor, spread, TAEG ou MTIC de forma descomplicada. Na prática quem pede o empréstimo quer saber quanto pagar no final do mês e de que forma consegue suportar o empréstimo durante 20, 30, ou 40 anos. Mas já lá vamos.
Condições para o crédito
Os grandes números começam por aquilo que é necessário pedir emprestado e aquilo que é necessário ter em poupança para avançar. A banca empresta, geralmente, a 90%, sendo este montante apurado ou pelo valor de compra da casa ou pelo valor de avaliação que é feito pelo banco. Geralmente o valor de avaliação é inferior ao valor por que o promotor nos vende a casa e, neste caso, os 90% de empréstimo incidem sobre a avaliação, para que o banco empreste sobre o valor mais baixo. No entanto, se for jovem até aos 35 anos pode obter financiamento a 100% por via da chamada garantia púbica, um instrumento que irá vigorar, pelo menos até ao final deste ano. Para os jovens que queiram beneficiar da garantia pública há que sujeitar-se a alguns constrangimentos, nomeadamente o imóvel ter um valor máximo de venda (ou avaliação) de 450 mil euros, destinar-se à compra da primeira habitação própria, não ser proprietário de nenhum outro imóvel, os seus rendimentos não ultrapassarem o 8º escalão do IRS, e não ter dívidas ao Fisco e à Segurança Social.
Na contratação do empréstimo, há outras despesas como a comissão de avaliação, a comissão de abertura do processo e a preparação da documentação. Estas despesas, numa compra de casa média, poderão custar cerca de mil euros. Na escolha do banco é preciso saber estes custos, e ainda perceber quais as melhores condições entre a taxa de juro variável, mista ou fixa que o banco faz.
A diferença está no valor mensal que se pagará por cada uma das soluções. a mais usada em Portugal tem sido a taxa de juro variável, e em que o devedor recebe todos os três, seis, ou 12 meses uma carta a indicar a nova taxa de juro que resulta da oscilação do indexante Euribor (já veremos do que se trata). No entanto, a opção mais escolhida nos últimos anos tem sido a taxa mista para o crédito hipotecário, em que nos primeiros anos existe uma taxa fixa, e em que o valor dos juros não mexe, passando depois a taxa de juro variável ligado a um dos prazos escolhidos, três, seis ou 12 meses. Para quem quer descomplicar e não pensar se os juros sobem para o mês que vem, opta por uma taxa fixa durante todo o prazo do contrato, ou durante um período longo, geralmente 10 anos ou superior. O custo do crédito é superior porque o risco da subida de juros passou para o lado do banco, mas fica descansado perante a eventual volatilidade em alta dos juros.
Os bancos, para darem melhores spread (definição mais à frente) aos clientes, dão a oportunidade de acoplar produtos ao crédito, nomeadamente um cartão de crédito com consumo obrigatório, a contratação dos seguros obrigatórios, caso do seguro de vida e do seguro de incêndio e/ou multirriscos, ou a subscrição de PPR.
Depois do entendimento com o banco que mais lhe convém, seguem-se o passo da escritura e registo. Feito num cartório ou num gabinete de advogados – e tratado pelo banco se houve crédito hipotecário – tem custos. No dia da escritura, o primeiro pagamento é do IMT ou Imposto Municipal sobre as Transações Onerosas de Imóveis e, com algumas exceções, é um dos encargos mais relevantes numa compra. O cálculo é feito com base no valor da escritura ou no Valor Patrimonial Tributário, sendo a taxa aplicada ao maior daqueles valores.
Há isenções para compra de habitação própria e permanente até 106.346 euros, ou para jovens até aos 35 anos para valores até 330.539, e isenção parcial até 660.982 euros. Depois há ainda que pagar o Imposto de Selo com a taxa de 0,8% ou ainda o Imposto de Selo sobre o valor do empréstimo, no caso de haver recurso ao crédito. Os jovens até aos 35 anos também terão isenção de Imposto de Selo, dentro dos limites falados. E depois há ainda as contas do cartório.
Mas as despesas não “morrem” por aqui pois ao tornar-se proprietário, passará a pagar anualmente o IMI ou Imposto Municipal sobre Imóveis, para além dos seguros obrigatórios, e ainda a despesa de condomínio que será definida em Assembleia Geral de condóminos. E, dependendo da robustez do edifício, ao longo da vida do mesmo vão surgir despesas de conservação que estarão, ou não, cobertas por um fundo que o gestor do condomínio irá retirar das mensalidades pagas ao mesmo.
Depois de toda esta leitura fica a ideia de que não é fácil, nem é barato, mas a melhor opção é seguir em frente porque a vida vai-se fazendo ao caminhar.
Alguns conceitos
Spread é uma das partes da taxa de juro do crédito hipotecário e reflete o risco do cliente. É normal ouvirmos 0,8%, 1% ou 1,5%, sendo que estes valores estão ligados às estratégias comerciais do banco em causa. Nos últimos dois anos estes spreads têm vindo a reduzir-se, com os bancos optarem por agregar serviços, reduzindo o spread e, desta forma, mantendo a margem de ganho com o cliente. Este valor é contratado no início da relação.
A Euribor é outra parte da taxa de juro e resulta de taxa média que um conjunto de bancos da zona euro empresta dinheiro entre si no mercado interbancário. A taxa Euribor é aplicada aos créditos hipotecários que foram contratados com taxa variável ou mista.
Daqui resulta que a taxa de juro de um empréstimo é a soma da taxa Euribor contratada a três, seis ou 12 meses com o spread contratado com o banco. O simulador do Banco de Portugal permite perceber se compensa adicionar serviços para baixar o spread e, desta forma, a prestação mensal do empréstimo.
A TAEG, ou Taxa Anual de Encargos Efetiva Global, revela o custo total de um crédito hipotecário para o cliente durante um ano. Esta TAEG é relevante na contração do crédito hipotecário porque inclui os juros, as comissões, os seguros obrigatórios e os impostos. Nesta análise da melhor TAEG, é preciso ter em conta que, no caso de empréstimos com taxa variável e mista, o valor é meramente indicativo pois ao longo do ano a Euribor pode oscilar e alterar as contas. A TAEG permite, de forma simples, perceber que quando se pede um empréstimo e há um reembolso anual, haverá que acrescentar um valor correspondente à TAEG.
Se, porventura, quisermos saber o montante total a pagar anualmente, usamos o MTIC, ou Montante Total Imputado ao Consumidor, e que nos dá o valor de pagamentos que incluem o empréstimo, os custos de juros e comissões, despesas, impostos e seguros. O MTIC é expresso em euros e é uma ferramenta para comparar propostas dos bancos e, claro, a mais baixa será a mais barata. E como saber qual o valor do MTIC? Num crédito hipotecário está na FINE, ou Ficha de Informação Normalizada Europeia. Com este dado sabemos exatamente quanto é que custará o crédito no final do empréstimo, mas tenha em consideração que nos contratos com juros variáveis e mistos o valor é volátil.
Reforma e o património imobiliário
Quando se afirma, sem referências estatísticas, que a população portuguesa é a que menos poupa de entre os europeus, é uma afirmação de “boca cheia” profundamente errada, e basta constatar que as famílias investem durante toda a vida ativa num imóvel para habitação e, hoje, é possível que este se transforme em liquidez e, em alguns casos, sem sair de casa. Vamos ver as soluções.
Desde logo, a modalidade de venda com usufruto vitalício, a qual permite vender o imóvel e receber o capital, mas garante ficar na casa até ao fim da vida. Depois temos a hipótese de gerar liquidez com a conversão da habitação própria em arrendamento de longa duração e aproveitar as taxas reduzidas de IRS sobre este tipo de rendimentos.
Mas há ainda a possibilidade de vender o imóvel e reinvestir em produtos de reforma como fundos de pensões ou PPR e retirar o rendimento mensal, semestral ou anual. A boa notícia é que nesta venda, tendo mais de 65 anos ou estando reformado, estará isento de pagamento e IRS sobre as mais-valias geradas na venda. Há ainda quem troque uma casa grande, onde já não tem os filhos, por uma casa mais pequena e receba a diferença para o complemento da reforma. Estas são algumas das soluções para a reforma com base no património imobiliário que se construiu ao longo da vida e que merecerá um aprofundamento num outro número de Finanças Pessoais.
*Esta secção tem o patrocínio do Credibom. Os textos são produzidos pelo Dinheiro Vivo com total independência editorial. Conheça as regras do DN relativas à elaboração de reportagens sobre produtos financeiros.
