O mercado de venda de casas em Portugal deverá fechar o ano com uma queda entre 5 a 7%. Os sinais de retração surgiram ainda no último trimestre de 2025 e estenderam-se pelos primeiros três meses de 2026, períodos em que se verificaram quebras homólogas no número de transações, 4,7% e 8,7%, respetivamente. Apesar do Instituto Nacional de Estatística ainda não ter divulgado o comportamento da atividade no primeiro semestre, os agentes imobiliários admitem já uma travagem do negócio. A causa não está na procura, que se mantém robusta, mas no desequilíbrio entre oferta, preço e poder de compra, dizem.
Alfredo Valente, CEO da Iad Portugal, reconhece que não é "expectável um crescimento do mercado este ano". As suas previsões apontam "para uma diminuição do número de transações na ordem dos 5% a 7% face a 2025". Já Patrícia Barão, Partner Residential da Dils Portugal, realça que "o mercado continua com uma procura muito forte", mas os compradores demoram mais tempo a tomar decisões e existe maior sensibilidade ao preço. Neste quadro, diz, "não antecipo um crescimento das transações face a 2025". Ricardo Sousa, CEO da Century 21, tem a mesma leitura: "Não há falta de procura. Há uma dificuldade crescente em transformar procura em acesso efetivo à habitação”. Por isso, antecipa um ano “provavelmente abaixo do nível de transações de 2025”. O CEO da Zome, Carlos Santos, prevê uma "estabilização" da atividade, condicionada "sobretudo pela disponibilidade de produto adequado à procura e pela capacidade financeira das famílias".
Uma visão mais otimista tem Beatriz Rubio, CEO da Re/Max. Na sua opinião, 2026 "revelará ser um ano de crescimento, ainda que num contexto de maior equilíbrio e racionalidade do mercado". A gestora acredita que "o número de transações deverá registar uma evolução favorável". Certo é que, na última década, a venda de imóveis apresentou crescimentos anuais sucessivos, excetuando os anos de 2000 (marcado pela covid-19) e de 2023 (subida da inflação e das taxas de juro, em consequência da guerra da Ucrânia). No ano passado, foram vendidas 169.812 habitações, um crescimento de 8,6% face a 2025.
É sabido que o aumento do custo do crédito é uma barreira à compra de casa. O Banco Central Europeu aumentou os juros em junho e espera-se nova subida no próximo mês. Alfredo Valente defende isso mesmo: a quebra nas transações deve ser enquadrada "num contexto internacional ainda marcado pela incerteza e por riscos inflacionistas, ao qual se junta a expectativa de alguma estabilidade das taxas de juro, ainda que com possibilidade de uma ligeira subida até ao final do ano".
Mas a questão fulcral está no preço das casas que, no ano passado, subiu 17,6% e as previsões apontam para novos aumentos. Como afirma Patrícia Barão, não é de admitir uma "inversão do ciclo de valorização, mas antes uma desaceleração progressiva do crescimento dos preços". Carlos Santos também acredita em "alguma normalização". No entanto, "enquanto a oferta não responder de forma mais consistente à procura, continuará a existir pressão sobre os preços", diz.
A realidade assim o comprova. Apesar da quebra de 8,7% no número de casas vendidas no primeiro trimestre deste ano face ao mesmo período de 2025, o preço registou um aumento homólogo de 17,8%. "A escassez estrutural de oferta continua a funcionar como um fator de suporte aos preços", justifica Alfredo Valente. Com essa base, "o cenário mais provável é de estabilização ou crescimento muito moderado", acrescenta. "Enquanto este desequilíbrio estrutural persistir, será difícil assistir a correções significativas dos preços", frisa, por sua vez, Beatriz Rubio. Para Ricardo Sousa, o cenário mais provável é de “continuidade da valorização, mas menos uniforme”.
Retração da procura internacional
Os compradores internacionais também dão sinais de contenção na aquisição de imóveis em Portugal. Há três anos consecutivos que se regista uma quebra nas vendas a pessoas com domicílio fiscal no estrangeiro. E o primeiro trimestre deste ano confirmou a tendência, tendo-se observado uma queda homóloga de 15,6%. Segundo Patrícia Barão, "há sinais de renovação da procura internacional, mas não de regresso ao padrão de há alguns anos". Os espanhóis têm-se destacado no seu interesse por Lisboa, tanto para investimento como para mudança de residência, os brasileiros continuam a ser um mercado muito relevante, particularmente no segmento de maior valor, e os norte-americanos mantêm uma presença importante, aponta. Ricardo Sousa realça também a chegada dos irlandeses ao mercado.
Já Carlos Santos sublinha que os principais mercados urbanos e turísticos (Grande Lisboa, Algarve, Área Metropolitana do Porto e Madeira) continuam a despertar o interesse dos estrangeiros. Cautelosos, os especialistas em imobiliário contactados pelo DN preferem não antecipar previsões sobre o comportamento das vendas a investidores internacionais. Patrícia Barão, ainda assim, antecipa: "Não apresentaria ainda como facto que 2026 vai marcar uma inversão definitiva de três anos de queda".
O grande desafio do mercado continua a ser "a oferta. E, dentro da oferta, a capacidade de colocar mais produto no mercado a preços compatíveis com a procura", sublinha Patrícia Barão. Este é "o ponto central que atravessa todas as outras questões", frisa ainda. Alfredo Valente defende também que a maior dificuldade é "encontrar um novo equilíbrio entre oferta e procura, num contexto em que a capacidade de compra está condicionada e a oferta continua estruturalmente limitada".
Ricardo Sousa opta por colocar a tónica no " acesso à habitação”, ou seja, “não se trata apenas de construir mais casas, mas de garantir que a oferta que chega ao mercado responde às necessidades reais das famílias, nos locais certos e com preços compatíveis com os seus rendimentos”. Carlos Santos remata: "O verdadeiro risco para o mercado português é termos procura para comprar casa, mas cada vez menos famílias com capacidade para aceder ao produto disponível".