Uma semana depois da publicação do decreto-lei que estabelece os incentivos fiscais com vista ao aumento da oferta de casas no país a preços moderados, parece claro que o diploma não resolve no curto prazo o problema da grave crise de acesso à habitação e não responde aos segmentos da população com mais dificuldades em aceder a um tecto. As medidas do DL 97/2026, de 20 de maio, são para "médio e longo prazo", diz ao DN Samuel Fernandes de Almeida, advogado fiscalista. "Ajusta incentivos, melhora a rentabilidade de investir e arrendar, cria instrumentos contratuais, mas não coloca casas novas no mercado em 2026 ou 2027". Na sua opinião, "será difícil resolver um problema estrutural de oferta apenas pela via fiscal e sem oferta pública" no curto prazo.
É uma leitura próxima da que faz Fernando Pinho, professor do Departamento de Engenharia Civil da Nova FCT. O docente considera o pacote fiscal "uma ferramenta estruturada de incentivo ao aumento da oferta de habitação", mas "não conseguirá, só por si, resolver um dos maiores desafios e dificuldades" com que se deparam os portugueses. Para Fernando Pinho, a pergunta que se deve colocar perante "a dimensão deste problema" é: "Como promover o acesso à primeira habitação, através de compra ou arrendamento, a preços que possam ser suportados pela população?".
Na prática, este pacote fiscal "tende a favorecer habitação destinada à classe média com maior capacidade financeira, dentro da faixa "moderada", mais do que a responder à fatia da população que está hoje verdadeiramente excluída do mercado", conclui Samuel Fernandes de Almeida. Sustentado em dados de agentes do mercado, o advogado fiscalista lembra que faltam entre 150 a 200 mil casas no país, e a maioria desse défice concentra-se nos segmentos de rendimento baixo e médio-baixo. Os limites máximos dos valores moderados estarão acima das possibilidades destas famílias.
Recorde-se que o Governo de Luís Montenegro criou o conceito de habitação a preços moderados para venda e arrendamento. Para este ano, está estabelecido um valor até ao equivalente a 2,5 vezes o salário mínimo nacional, ou seja, 2300 euros por mês para uma renda mensal. Numa casa para venda, o preço máximo é de 660.982 euros, que corresponde ao limite do segundo escalão do IMT. Neste enquadramento, "a conclusão parece clara que estas medidas devem ser acompanhadas de um reforço claro da oferta pública", defende o advogado.
Fernando Pinho, que também integra a Ceris Nova (centro de desenvolvimento e inovação de engenharia civil), defende que a solução passa por aumentar "fortemente a oferta de habitação promovida pelo Estado e as cooperativas de habitação, e criando condições para colocar no mercado uma grande parte dos fogos devolutos" até que os incentivos fiscais lançados pelo Governo para a promoção de habitação nova comecem a dar frutos. E isso demorará pelo menos dois a três anos, diz. Para o professor, "sem esta disrupção, o atual pacote fiscal pode ajudar, mas não resolve o problema de fundo".
Para atacar no imediato esta crise, o advogado fiscalista da MFA Legal & Tech defende uma ação em três frentes: a mobilização acelerada do parque habitacional público devoluto para arrendamento acessível; o reforço e simplificação de apoios diretos às famílias — subsídios à renda, mecanismos de proteção da taxa de esforço; e uma reforma mais agressiva do licenciamento e dos processos urbanísticos, encurtando prazos efetivos de decisão e reduzindo incertezas administrativas. Segundo afirma, "sem atacar estes três eixos — em especial a oferta pública e os tempos de licenciamento — o problema estrutural manter-se-á", ainda que pontualmente amenizado por estas medidas fiscais.
Joana Cunha D’Almeida, sócia do Departamento Fiscal da Antas da Cunha Ecija, elenca como medidas adicionais a necessidade de uniformizar procedimentos e acelerar plataformas únicas para licenciamento, assim como reforço operacional do Estado para cumprir a verificação em litígios de despejo urgentes e interoperabilidade de dados.
Mínimo de dois anos
O diploma do Governo introduziu um conjunto de incentivos fiscais em sede de IVA, IRS, IRC, IMT, para fomentar a entrada de imóveis para venda e arrendamento no mercado. Contudo, essas alterações só produzirão efeitos a médio ou longo prazo, que não deverá ser inferior a dois ou três anos, considera Fernando Pinho. Isto porque é preciso "que a oferta de casas consiga ser assimilada em condições financeiramente acessíveis e sustentáveis pelas famílias" e que as empresas de arquitetura, engenharia e construção "tenham a confiança e as condições necessárias para investirem no setor, em escala adequada, com níveis de rendimento e retorno do investimento adequados".
Para Samuel Fernandes de Almeida, o maior impacto na oferta nova construída será a partir de 2028/2030. O advogado admite que o efeito fiscal possa ser visível na viabilização de projetos já em pipeline, mas não numa explosão de casas novas. Até porque, "em regra, qualquer projeto entre conceção e desenvolvimento demora três a cinco anos a ir para o mercado", lembra. Na sua opinião, o verdadeiro teste ao pacote está dependente da resolução de estrangulamentos estruturais do setor.
O fiscalista da MFA Legal & Tech frisa ainda que o decreto-lei "escalona deliberadamente os seus efeitos no tempo". As alterações ao IRS e ao Estatuto dos Benefícios Fiscais produzem efeitos a partir de 1 de janeiro deste ano, o que funciona como sinal imediato ao mercado. Já os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) e o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) só entram em vigor a 1 de setembro de 2026. A taxa reduzida de IVA de 6% aplica-se apenas a empreitadas cujos procedimentos urbanísticos sejam desencadeados entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com IVA exigível até 31 de dezembro de 2032.
Nas contas de Joana Cunha D'Almeida, no arrendamento via RSAA e no reinvestimento de mais valias em imóveis para arrendar deverão sentir-se efeitos no mercado em seis a 12 meses. No caso de projetos de reabilitação e 'build to rent' (em português, construção para arrendar) em fase de obra/expansão que consigam beneficiar da taxa de 6% do IVA e dos CIA é possível materializar-se entre 18 e 36 meses. A construção nova, desde a fase de licenciamento, continuará a precisar de dois a quatro anos até entrega de produto, mesmo com incentivos fiscais, frisa a fiscalista.
Uma das questões que tem levantado dúvidas é se o comprador vai sentir a redução do IVA de 23 para 6% no preço da casa. Os especialistas ouvidos pelo DN têm diferentes opiniões. Fernando Pinho acredita que as empresas irão tentar repercutir a baixa do IVA no preço final das habitações, mas admite dificuldades na sua generalização. Samuel Fernandes de Almeida admite "existir o risco que uma parte do benefício sirva para recompor margens comprimidas nos últimos anos ou para tornar viáveis projetos que, sem este incentivo, não passariam o crivo do financiador". Mas "pode haver alguma repercussão nos preços, sobretudo em segmentos mais competitivos". Para Joana Cunha D'Almeida, "a evidência económica sugere passagem parcial: em mercados com oferta restrita, parte do benefício é absorvido pelo promotor para mitigar custos de construção; outra parte deverá refletir-se efetivamente no preço final".