“Em dois, três anos, já vamos começar a ver os resultados” da ambição legislativa do Governo

A APEMIP - Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal tem uma nova direção, liderada por Patrícia Barão, que tomou ontem posse depois de já ter ocupado o cargo de vice-presidente no último mandato. A gestora tem provas dadas no setor imobiliário, pois exerceu cargos de direção na Herdade da Comporta e Espírito Santo Property, foi responsável pela área residencial da JLL, fundou a Wire - Women in Real Estate e é atualmente partner da Dils Portugal. Com o país a enfrentar uma grave crise de acesso à habitação, o DN/DV foi ouvir a opinião da especialista sobre esta problemática, mas também sobre os desafios da mediação imobiliária neste quadro.

Foi eleita presidente da APEMIP num contexto de grandes desafios na habitação. Que diagnóstico faz ao setor?

Há uma grande falta de oferta em todos os segmentos de mercado da habitação. Não estamos a falar de uma crise de habitação, estamos a falar numa crise de acesso à habitação. Há um grande desequilíbrio entre aquilo que é o preço da habitação e o rendimento das famílias. Por isso, é que a Comissão Europeia disse que havia uma sobrevalorização do preço das casas em 25%. Nós olhamos para o rendimento das famílias e sabemos que o salário médio anda à volta dos 1600 euros e depois olhamos para aquilo que são os valores da habitação. A situação não é sustentável. Assumir esta presidência é uma grande responsabilidade, porque o setor está a passar por desafios enormes. É um mandato que vou assumir com um sentido de missão. Meu, da direção nacional, dos órgãos sociais, das pessoas que estão comigo neste desafio, porque isto não se faz sozinho. Nós temos que nos afirmar como a voz da mediação imobiliária, porque temos um papel muito importante naquilo que é o tema da habitação.

Já tem dados sobre o comportamento do mercado imobiliário em 2025?

Ainda não saíram os números do INE, mas espera-se que tenha sido um ano recorde no volume investido em habitação. Espera-se que vá bater nos 41 mil milhões de euros. Em número, espera-se que ande à volta das 170 mil casas vendidas. Um belíssimo ano.

Qual foi o aumento do preço das casas?

Cerca de 9%.

Nota-se uma contenção na subida. É uma tendência?

Acredito que vamos passar para os 4/5% já este ano. E com tendência a diminuir. É a minha expectativa. O mercado não é elástico. Não podemos continuar a assistir a um mercado com crescimento de preços na ordem dos dois dígitos. Partimos de uma base baixa e tivemos índices de aumentos de preços grandes. Agora, estamos a entrar numa fase de alguma sustentabilidade. Temos visto que os valores aumentaram mais nas casas usadas. A construção nova não teve esses aumentos.

Qual é o papel das mediadoras nesta matéria dos preços? O consultor é quem faz a ponte entre o vendedor e o comprador, e o proprietário tende a sobrevalorizar a sua casa.

As nossas casas têm sempre uma componente emocional forte. O papel da mediação é garantir total transparência naquilo que são os valores praticados, de mercado, e garantir que todo o processo da transação seja feito com total segurança. Quem quer vender a sua casa não tem, e não tem que ter, o conhecimento do mercado com esta profundidade. Um profissional do setor vai ajudar a que se olhe para o ativo, se faça os comparáveis, se vá ver os indicadores de mercado, que se perceba toda a conjuntura onde a casa se insere, para que aquele valor seja um valor justo. Para, no fundo, garantir que é feita uma transação segura, transparente e honesta. Quem está a fazer a mediação, não define o valor dos imóveis. Eu sei que há uma tendência, com todo este drama à volta do acesso à habitação, de apontar o dedo à mediação, que há sempre alguma culpa da mediação no empolar do valor das casas. Não é de todo verdade. Eu percebo a intenção de arranjar bodes expiatórios, mas neste caso não faz qualquer sentido.

Os consultores ganham à comissão. Esse modelo de retribuição pode levar a um empolamento dos preços?

A mediação imobiliária tem prestadores de serviços, que são os consultores, que fazem as transações. A mediação imobiliária é um negócio livre, onde as empresas, consoante os serviços que prestam, cobram uma percentagem ao proprietário, que pode variar. Não é a mediação, nem o consultor, que diz o valor de uma casa. É o mercado que vai dizer se aquele imóvel vale entre x ou y.

A atividade da mediação pode ser exercida por qualquer pessoa. Sabe quantos consultores existem no país?

Não há esse registo. Nós sabemos quantas licenças AMI [licença de mediação imobiliária] são emitidas. De acordo com os últimos dados, há 11.174 licenças. Uma empresa que tem uma licença AMI pode ter 200, 300, ou dois mil consultores.

A APEMIP tem defendido a regulação do setor. Há novidades?

Há uma grande expectativa sobre o que vai ser a nova lei da mediação imobiliária, o que o governo vai trazer de regulação. Todos os setores têm regras e a mediação precisa exatamente disso. De ter garantia de que as empresas são certificadas para exercer a atividade e quem são os consultores. A entidade que regula a mediação é o IMPIC e o nosso grande objetivo é que seja regulada a nossa profissão. Isso fará com que haja uma valorização das competências dos profissionais e que se promova, obviamente, a transparência. Pretendemos que seja exigida formação, um número de horas de formação mínimo obrigatório para quem trabalha no setor, que haja continuidade dessa formação e que os profissionais do setor, quer as empresas, quer os agentes, estejam registados, que tenham uma certificação para poder exercer a função. Que haja uma entidade a que os consumidores possam recorrer, porque esta regulamentação tem que existir para proteger os portugueses, para proteger o consumidor. O consumidor tem que saber onde reclamar caso haja alguma situação que não corra bem. E tem que haver fiscalização.

Quais são atualmente os canais disponíveis para reclamar?

Hoje em dia funciona à base de denúncia, e não pode ser assim.

A revista Sábado noticiou, há alguns dias, um caso de aparente fraude envolvendo uma agência de uma grande marca imobiliária e dezenas de famílias num projeto em Palmela.

Este tipo de situações criam uma imagem, que não é a correta, da mediação. É preciso, dentro daquilo que é a regulamentação da profissão, criar meios para que situações dessas não aconteçam. O grande objetivo, a grande ambição, é que, de facto, a mediação imobiliária seja olhada com confiança, com respeito. No fundo, valorizar um serviço, que é um serviço que quando é bem prestado traz garantias e vantagens para quem o usa.

Tem conhecimento se a regulamentação da atividade está para breve?

Nós temos tido um papel muito ativo e temos uma excelente relação com todas as entidades que estão a olhar com muita seriedade para este tema. O IMPIC está seriamente preocupado e atento a estas necessidades. Há uma grande proximidade à APEMIP e uma grande vontade do regulador em resolver estas situações. Sabemos que está na agenda, mas ainda não sabemos o que é que vai trazer para cima da mesa nem quando. Para nós, é da maior urgência.

As medidas apresentadas pelo governo de Luís Montenegro respondem ao problema da habitação no país?

Sem dúvida. São medidas que vão atacar a raiz do problema, que é a falta de oferta. Partem daquilo que é um diagnóstico bem feito, que é um desafio estrutural, o acesso à habitação. Nas medidas anteriores [pacote do Governo de António Costa], houve um ataque à procura. Estas medidas vêm, claramente, atacar aquilo que é a insuficiência da oferta.

Nós andamos a construir uma média anual de 28 mil casas e andamos a vender 170 mil. Temos, claramente, de trazer mais casas para o mercado. Estas medidas vêm criar condições para que isso seja feito. Quando damos benefícios fiscais à construção ou, neste caso, quando falamos em baixar o IVA de 23 para 6% na oferta de casas naqueles valores moderados, para venda ou para arrendamento, estamos a dar incentivos para que estas casas sejam construídas.

Há um tema importantíssimo quando nós olhamos para o imobiliário. Temos que ter uma visão holística sobre o imobiliário. Criar oferta é muito importante, mas depois temos que olhar para aquilo que são os transportes, a mobilidade. Nós estamos a criar uma oferta de escala, e vamos olhar para as zonas periféricas das grandes cidades. Temos de criar uma rede de infraestruturas que permitam às pessoas ter uma mobilidade sustentável para aquilo que é a vida, os filhos, o trabalho, etc.

O que acabou de dizer é para um país no futuro. Estamos a falar de um plano de execução a quantos anos?

Eu acho que 2025 é um ano que vai ficar para a história do nosso setor, porque é o ano onde efetivamente vimos aparecer medidas que vão claramente impactar a oferta nova de habitação, que é aquilo que nós não temos vindo a produzir. Não estamos a tomar decisões agora para ver resultados em 2026. Se olharmos para aquilo que é uma construção nova, temos sempre dois a três anos pela frente. Estamos sempre a falar em soluções que vão ser para o futuro.

Esta ambição legislativa vai depender da nossa capacidade de execução no terreno e da articulação com todas as entidades. É preciso ter estas aprovações e começar a execução. É um trabalho para uma década ou mais. Eu acredito que em dois, três anos, já vamos começar a ver os resultados. São medidas que têm uma ambição. Nós temos de ser rápidos na implementação e tem de haver previsibilidade. Não se pode correr nenhum risco de haver alterações a meio do caminho. Também temos de trabalhar nesse campo, dar a confiança e segurança para que isto aconteça.

O governo propôs um conjunto de benefícios fiscais para incentivar a construção de casas e o mercado do arrendamento a preços moderados - limite de 648 mil euros de valor de venda e teto de 2300 euros em renda. Estes valores limite foram muito contestados. Qual é a sua opinião?

O governo acertou. Foi muito criticado na altura, porque o pacote de medidas não foi comunicado da melhor forma. O público em geral não se identificou com os valores. Mas o princípio está certo. Eu dou os parabéns ao Governo por ter lançado estas medidas. Nós sabemos muito bem que, no centro de Lisboa, se pratica com alguma facilidade uma renda de 2300 euros. O grande objetivo do Governo foi apanhar o máximo de casas no mercado de arrendamento que pudessem beneficiar destes benefícios. As medidas estão certas e os valores são aqueles que efetivamente abarcam o maior número de operações e transações. Nós temos um mercado de arrendamento que é muito pouco expressivo. Precisamos de trazer mais casas para este mercado. A medida de baixar a taxa sobre rendimentos prediais de 25% para 10% vai trazer mais casas para o mercado. Mas temos que olhar para aquilo que é o tema da confiança. O ministro Pinto Luz disse que há 300 mil casas prontas para vir para o mercado de arrendamento. A pergunta que se faz é: Porque é que essas casas já não vieram para o mercado? Não vieram porque a lei do arrendamento está desequilibrada na origem. Quando não há cumprimento de um contrato de arrendamento, o proprietário pode estar dois a três anos a aguardar uma resolução. Paralelamente aos benefícios fiscais, temos que trabalhar a lei do arrendamento para equilibrar os deveres e os direitos dos proprietários e dos inquilinos. Se não tratarmos o tema da confiança, não vamos conseguir trazer mais casas para o mercado de arrendamento. O grande objetivo é que nós consigamos trazer mais casas nestes patamares, que são os patamares onde temos pouca oferta.

Este será mais um ano de elevada procura e pouca oferta?

Sim, haverá muita procura e pouca oferta. Uma procura maioritariamente doméstica. Temos 5% de estrangeiros a comprar casa. As famílias portuguesas estão mais ativas na compra de casa, um efeito da estabilização das taxas de juros, e também os jovens portugueses. Ficou espelhado no último trimestre o impacto dos jovens, que aproveitaram a isenção do IMT e a garantia pública. O mercado estrangeiro continua muito ativo, embora se possa sentir um abrandamento em algumas nacionalidades.