A Câmara Municipal de Lisboa (CML) deu ordem de cancelamento a 40% dos estabelecimentos de alojamento local (AL) da cidade que não apresentaram o comprovativo do seguro de responsabilidade civil. Do total dos cerca 19 mil registos ativos, a autarquia anulou, até ao início do mês de fevereiro, 6.765 unidades que correspondiam a licenças ‘fantasma’, ou seja, que não estavam em operação, confirmou ao DN a autarquia liderada por Carlos Moedas. A CML é, desta forma, o primeiro município do país a concluir o processo de limpeza de registos de AL inativos que arrancou no ano passado.
A Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) explica que estas licenças estavam a inflacionar o número total e, na prática, não correspondiam a alojamentos em funcionamento.
“Muitos proprietários mantinham o registo, mas não utilizavam o imóvel para este fim. Em vários casos, os imóveis foram vendidos sem que a licença fosse cancelada. Houve ainda pedidos submetidos nos últimos anos, na sequência dos anúncios de restrições à atividade, que nunca chegaram a ser efetivamente utilizados”, detalha o presidente da associação, Eduardo Miranda.
Recorde-se que os proprietários desta tipologia de alojamento estão obrigados, desde março de 2025, à apresentação do seguro de responsabilidade civil, que visa cobrir danos patrimoniais e não patrimoniais causados aos hóspedes e vizinhos. A entrega do documento é obrigatória para garantir a legalidade da atividade e, em caso de incumprimento, o registo da unidade poderá ser cancelado pelas câmaras municipais.
Este processo permitirá fazer uma triagem e apurar o número real de unidades em atividade no país. A expectativa da ALEP é que, dos 126 mil registos que se encontravam ativos em 2025, apenas 90 mil alojamentos permaneçam na base de dados, o que deverá traduzir-se no cancelamento de aproximadamente 36 mil licenças até ao verão.
Depois de Lisboa ter sido pioneira, as restantes autarquias do país estão a seguir os mesmos passos: 150 municípios já avançaram com as notificações aos proprietários que não apresentaram comprovativo de seguro e deverão emitir ordens de cancelamento aos que não responderem no prazo de 10 dias
O responsável pela associação que representa o AL no país aplaude a medida e defende que os resultados em Lisboa contrariam a narrativa de que há excesso de unidades na cidade.
“Esta é a prova de que uma regulamentação inteligente e equilibrada não só é justa como não cria prejuízos para a economia e tem melhores resultados. Houve uma perseguição ao setor, quiseram adotar medidas extremistas e fazer referendos para acabar com o AL e esta é a prova de que com um trabalho colaborativo foi possível diminuir 40% das licenças, sem destruir empregos, sem fechar o negócio e sem acabar com o ganha-pão de ninguém”, refere Eduardo Miranda.
O presidente da ALEP recorda ainda que o número de registos foi inflacionado na sequência do pacote de medidas para responder à crise da habitação apresentado pelo Governo socialista em 2023 , o ‘Mais Habitação’, cujo anúncio das restrições à atividade desencadeou uma corrida às licenças.
“Os maiores picos de crescimento do AL registaram-se em alturas de discussão pública e sempre que se ameaçou encerrar a atividade e foi isso que causou, em grande parte, a discrepância de números que existe atualmente entre os estabelecimentos em funcionamento e os ‘fantasma’ que nunca tiveram atividade”, acrescenta.
O negócio do AL está a começar a desacelerar depois de anos de crescimento expressivo da atividade. O número de novos registos desta tipologia de estabelecimentos em Portugal regressou a níveis semelhantes aos do início da última década, confirmando uma travagem na expansão do setor após uma fase de forte dinamismo. No ano passado, foram efetuados 12.264 novos registos, sendo preciso recuar a 2015 para encontrar um valor semelhante.
Os dados do Registo Nacional do Alojamento Local (RNAL), disponibilizados ao DN pela ALEP, revelam que em 2015 foram registadas 12.149 novas unidades. O número avançou rapidamente nos anos seguintes, atingindo o pico em 2018, quando mais de 27 mil novas propriedades entraram no mercado num único ano.
A partir de 2019 iniciou-se uma trajetória descendente com o ritmo de abertura de novos alojamentos a cair para cerca de 15 mil nesse ano, seguindo-se o período da pandemia que reduziu as novas licenças para metade. A ALEP explica que o setor atingiu o ponto de estabilização. “Já estávamos à espera destas conclusões, é impossível manter um crescimento contínuo elevado quando já existe uma maturidade do mercado.
Analisando a série da última década, e excluindo os momentos extraordinários da pandemia e das restrições ao AL, como ‘Mais Habitação’, concluímos que o mercado está a acalmar e a regressar aos mesmos níveis de 2015. Havia curiosidade em perceber o comportamento dos registos após o levantamento dos travões e, após a liberalização em 2025, os novos pedidos ficaram alinhados com os valores do início da década”, enquadra Eduardo Miranda.
Olhando já para este ano, o número total de registos ativos caiu pela primeira vez, refletindo o processo de limpeza atualmente em curso: até 19 de fevereiro contabilizavam-se cerca de 120 mil registos, abaixo dos 126 mil existentes no final de 2025.
Este ano assinala também um novo recorde no que respeita aos cancelamentos e só no primeiro mês e meio de 2026 foram suspendidas 6.860 licenças.
“Os últimos três anos foram marcados por números elevados de cancelamentos, na ordem dos seis mil por ano. Só até fevereiro, já estamos perto de atingir o maior número de sempre, o que significa que o processo de limpeza está a começar a funcionar. É importantíssimo repor os números reais do AL”, diz.
Numa leitura ao mapa nacional, é no Algarve que se concentra a maior fatia de AL do país, com mais de 45 mil registos atualmente ativos, uma liderança que se tem mantido ao longo de toda a série histórica analisada. Desde 2015, quando contabilizava pouco mais de 16 mil unidades, a região quase triplicou a oferta, representando perto de 40% do total de AL em Portugal.
A região Norte surge na segunda posição, com perto de 27 mil registos ativos, assumindo um peso de 22%, seguindo-se a Área Metropolitana de Lisboa com 25 mil licenças ativas e uma expressão de 20%.
Fora dos três lugares do pódio, o Centro contabiliza cerca de 10,8 mil alojamentos locais ativos, representando aproximadamente 9% da oferta nacional, mantendo uma trajetória de crescimento gradual ao longo da última década.
A Região Autónoma da Madeira ultrapassa os oito mil registos ativos e concentra perto de 7% do total, destacando-se como uma das regiões com evolução mais consistente nos últimos anos. Já o Alentejo permanece como o mercado de menor dimensão relativa, com cerca de três mil unidades ativas, o equivalente a cerca de 3% do total nacional, embora tenha registado uma expansão contínua desde 2015.