Munido do telemóvel, que está sempre à mão, óculos Meta AI na cara, bom-humor, e acompanhado pelo videomaker da empresa, João Santos chega para mais uma visita imobiliária, a um T0 de 18m², uma cave, na badalada Praça da Alegria, freguesia de Santo António, em Lisboa. Um apartamento no qual se pode cozinhar sem sair da cama, dada a dimensão do espaço, à venda por 132.000 euros. João saca da mala o seu relatório, mostra a sua análise do mercado e o preço que considera justo para a negociação, 80.000 euros. “Nem vou apresentar, vou fazer de conta que não estivemos aqui”, responde o corretor. Rapidamente, o registo desta visita torna-se viral nas redes sociais e impulsiona o projeto que este jovem, de 31 anos, fundou há cerca de três meses.
O Explorador é uma plataforma que usa IA para ser um género de agente imobiliário inteligente. “Quando chegamos às redes sociais, vamos à procura um bocadinho daquilo que gostamos, vais fazendo scroll, vão-te aparecendo novas coisas, é assim que funcionam os algoritmos, e está provado que é a melhor forma de funcionar. Quis fazer a mesma coisa para as casas. O algoritmo vai percebendo os teus gostos, teu objetivo no preço, características da casa e vai-te dando essas recomendações”, explica João Santos ao DV.
Pelo site, ou na aplicação, o Explorador traz anúncios agregados de portais imobiliários, mas filtra, fazendo uma análise do mercado e outros dados, para uma seleção apenas de imóveis que correspondem ao que é considerado um preço correto. “Vemos por zonas e com as características, se é um T1, uma casa de banho, e conseguimos assim perceber a média de preços de uma zona. O que estiver acima disso não aparece na plataforma”, detalha.
A ideia de aplicar tecnologia à habitação nasce da própria experiência deste engenheiro eletrotécnico. Licenciado no Instituto Politécnico de Setúbal, de onde é natural, veio trabalhar para a capital. Aos 27 anos, tentou realizar o sonho de ter uma casa própria. Encontrou um T2 na Rua do Arco do Carvalhão, em Campo de Ourique. Infelizmente, não tinha dinheiro para a entrada. “Queria mesmo aquela casa, tinha garagem e custava 160.000 euros, isto no início de 2022, não foi assim há tanto tempo. Hoje em dia, essa casa está à venda por 500.000 euros. Claro que remodelada, mas mesmo assim... O mercado inflacionou três vezes em quatro anos, o que não faz sentido, porque os ordenados não acompanharam, não houve uma subida também de outras coisas que acompanharam os preços das casas”, lamenta o jovem.
Sem casa própria e com o desejo de mais oportunidades, embarcou para seis meses como nómade digital em países do sudeste asiático, onde testemunhou outra realidade. “Lá eles conseguem controlar muito mais (o mercado) em benefício dos residentes. No Vietname, um apartamento custa 60.000 euros, na primeira linha da praia”, recorda. De volta a Portugal, a primeira versão do seu projeto surgiu com um nome mais apelativo - Irrealista - o que irritou uma grande empresa do ramo. Depois de ser acusado de concorrência desleal e de reformular o conceito e o objetivo, nasceu o Explorador.
Atualmente formada por João e mais três profissionais - um deles o videomaker, a plataforma está a aumentar os serviços para os clientes, com implementação de agentes de IA para tratar de todo o contato com os vendedores,e também da parte de crédito, e a ampliar a sua fonte de dados. Já tem disponível o Plano Diretor de todos os concelhos do país, para ajudar os cidadãos a saberem onde se pode construir, e vai compilar preços direto das escrituras. “Tens de pedir escritura a escritura em Portugal, e pagas. E em muitos países esses dados são abertos. Então é uma forma de a pessoa ter uma noção real. Existem zonas em Lisboa que as casas listadas estão 20%, 25% acima dos valores transacionados, isso só faz com que o mercado fique mais inflacionado”, ressalta.
Dados do INE relativos a 2025 apontam que os preços das casas subiram em todas as regiões do país e que Lisboa atingiu a média dos cinco mil euros pelo metro quadrado pela primeira vez na história. Aliada ao trabalho na plataforma segue a aposta nos vídeos, com as visitas aos imóveis que viralizam nas redes sociais. João ressalta que em todas pede autorização para gravar. Uma forma de expor “preços meio disparatados”, como o T0 da Praça da Alegria, com o valor do metro quadrado nos 7.333 euros, mas também de mostrar que há espaço para negociação. “Vamos com uma proposta, analisamos o mercado, imóveis em redor. E já tivemos resposta. Há muita gente que fez isso também e consegue. No fundo é isto que queremos normalizar; nos outros países é muito normal negociar e em Portugal não é. Não olhem apenas para o preço listado”, refere, enquanto continua a alimentar o seu objetivo pessoal. “A casa própria ainda é um sonho, mas não tenho um prazo”, diz, acrescentando, ainda assim, que “felizmente o meu arrendamento está a um preço justo”.